Kira Artış Oranı Mahkeme Yoluyla Değiştirilebilir mi?

Kira Artış Şartına Müdahale Mümkün mü?

Kira sözleşmelerinde taraflar, genellikle her yıl uygulanacak kira artış oranını sözleşmeye yazar. Bu oran bazen TÜFE, bazen sabit bir yüzde (örneğin %10) olarak belirlenir. Ancak ekonomik koşulların beklenmeyen şekilde değiştiği durumlarda, bu artış oranı kiralayan ya da kiracı açısından hakkaniyetsiz hale gelebilir. Peki böyle bir durumda mahkemeden artış oranının değiştirilmesi istenebilir mi?

Kira Tespiti Ayrı, Kira Uyarlaması Ayrı Konudur

Öncelikle bilinmesi gereken en önemli ayrım şudur:
Kira artış oranının değiştirilmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 kapsamında bir kira tespiti meselesi değil, TBK 138 kapsamında bir uyarlama meselesidir.

TBK 344 kapsamında yalnızca “adil bir kira bedeli” tespiti yapılabilir. Sözleşmede yer alan artış şartına müdahale edilemez. Ancak ekonomik koşullar sözleşmenin yapıldığı döneme göre radikal şekilde değişmişse, bu durumda devreye TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması) girer.

Mahkemeye Hangi Şartlarda Başvurulabilir?

Kira sözleşmesinde sabit bir artış oranı (örneğin %10) öngörülmüş ve bu oran günümüz enflasyon oranlarının çok altında kalmışsa, bu artış şartı artık kiraya veren açısından hakkaniyetsiz olabilir. Ancak bu durum tek başına yeterli değildir. TBK 138’e göre uyarlama talep edebilmek için şu şartlar birlikte aranır:

Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir durum meydana gelmiş olmalı,
Bu durum taraflarca öngörülemez nitelikte olmalı,
Söz konusu değişiklik borçludan kaynaklanmamalı,
Mevcut şartlarda sözleşmenin ifası dürüstlük kuralına açıkça aykırılık oluşturmalı,
Uyarlama mümkün değilse taraf, sözleşmeden dönme hakkına sahip olmalı.

Yargıtay ve BAM Ne Diyor?

Yargıtay, genel yaklaşımında sözleşme serbestisi ilkesini esas alır ve der ki:

“Biz kira sözleşmesindeki artış maddesine sadece TBK 138 veya TBK 344 kapsamında müdahale ederiz. Bunlar dışındaki bir müdahale sözleşme serbestisini zedeler.”

⚖️ Önemli Bir BAM Kararı:

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi’nin 07.12.2023 tarihli kararında da bu durum açıkça belirtilmiştir:

“Davacının, sözleşmenin 15. maddesindeki %15 artış hükmüne yönelik uyarlama talebi, sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen olağanüstü koşullar sebebiyle değerlendirilmelidir. Mahkeme, bu artış oranının hâlâ adil olup olmadığını TBK 138 kapsamında incelemelidir.”
(Ankara BAM 37. HD, 2023/1374 E., 2023/781 K.)

Bu karar açıkça gösteriyor ki, sabit oranlı artış şartına doğrudan müdahale mümkün değil; ancak TBK 138 kapsamında uyarlama talebiyle oran revize edilebilir.

HMK 110 – Davaların Yığılması ve Harç Meselesi

Uygulamada kimi kiracılar veya kiraya verenler, hem kira tespiti hem de artış şartının değiştirilmesi taleplerini birlikte ileri sürmektedir. Bu durumda HMK m. 110 gereğince “davaların yığılması” söz konusu olur. Mahkeme, tespit talebi için ayrı; uyarlama talebi için ayrı harç hesaplaması yapar.

Sonuç: Kira Artış Oranı Değiştirilebilir mi?

Evet, ancak bu mümkün olan her durumda değil, sadece TBK 138 kapsamındaki uyarlama şartları oluşmuşsa mümkündür.
Hayır, kira tespit davası ile kira artış oranı değiştirilemez.
Uyarlama talebi açıkça ileri sürülmeli ve mahkemeden TBK 138’e dayanılarak “artış maddesinin uyarlanması” istenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

❓ Kira tespit davasında artış oranı değiştirilebilir mi?

Hayır. Kira tespit davası sadece yeni kira bedelinin belirlenmesi içindir. Sözleşmedeki artış şartına mahkeme bu kapsamda müdahale edemez.

❓ Kiraya veren, artış oranı çok düşük kaldı diye mahkemeye başvurabilir mi?

Evet, ancak bu başvuru TBK 138’e dayalı bir uyarlama davası şeklinde olmalıdır. Artış oranının adaletsiz hale geldiği ekonomik koşullar ispatlanmalıdır.

❓ Sözleşmede %10 artış oranı yazıyor ama TÜFE %60. Ne yapılabilir?

Taraflardan biri, sözleşmedeki bu oranın uyarlanması için mahkemeye başvurabilir. Ancak bu talebin kabulü, TBK 138 şartlarının oluşup oluşmadığına bağlıdır.

Sonuç Olarak

📌 Kira sözleşmesindeki artış maddesi tek başına dava konusu yapılarak değiştirilemez.
📌 Ancak uyarlama davası açılarak, belirlenen artış oranının hakkaniyete aykırı hale geldiği ispatlanırsa, mahkeme bu hükme müdahale edebilir.

📍 Bu yazı sanalhukuk.org tarafından hazırlanmıştır. Daha fazla içtihat ve bilgi için bizi takip edin.

İlgili

SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin

Subscribe to get the latest posts sent to your email.