Kira Sözleşmesi On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı ve Dava Açma Süresi 2025

2025 yılı güncel Yargıtay kararlarıyla kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, tahliye ve dava açma süreleri rehberi. TBK 347 kapsamındaki haklar, kiraya veren ve malik açısından tüm detaylar.

Makale İçeriği

On Yıllık Uzama Süresi Nedir?
On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı
Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı
Dava Açma Süresi ve Usul
Yargıtay Kararları
Sık Sorulan Sorular

On Yıllık Uzama Süresi Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, belirli süreli kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı tahliye edilmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl süreyle uzamış sayılır.

Bu uzamalar, toplamda on yılı bulduğunda, kiraya veren sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıcı

On yıllık sürenin başlangıcı konusunda uygulamada tereddütler yaşanmıştır.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, on yıllık uzama süresi, ilk kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin bitiminden sonraki bir yıllık uzama döneminden itibaren başlar.
Yani, kira sözleşmesinin ilk bitiş tarihinden itibaren her yıl kendiliğinden uzayan süreler dikkate alınır.

Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinde 10 yıl hesabı, sözleşme yılı + 10 yıl + 1 yıl olarak hesaplanır.

Örneğin:

01.01.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.01.2015’te sona ermiştir.
Kiracı tahliye edilmediği için sözleşme 1 yıl süreyle uzamış kabul edilir.
İşte bu tarihten itibaren 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlar.

Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı

On yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya verenin fesih hakkı sebebe bağlı değildir.
Ancak bildirim süresi kesin olup, süresi içinde yapılmayan bildirim geçerli sayılmaz.

T𝘽𝙆 347 gereği açılacak davada, “sözleşme yılı + 10 yıl + 1 yıl” şeklinde sürenin uygulanacağına dair yerel mahkeme kararının BAM tarafından doğru olduğuna akarlar verildi.

İstanbul BAM 36. HD. 2021/1010 E. 2023/2382 K. 19/10/2023 T. ilamı

x.com/yankibuyuksezer/

Dava Açma Süresi ve Usul

Kiraya verenin fesih bildirimi yapmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Dava açma süresi, fesih bildiriminin sonuç doğurduğu tarihten itibaren başlar.

📌 Kira Sözleşmeleri ve On Yıllık Uzama Süresi – Güncel Yargıtay Kararları

Yargıtay Kararları – Kira Sözleşmeleri ve 10 Yıllık Uzama Süresi

Hukuk Genel Kurulu
2017/458 E. , 2021/614 K.
“İlk sözleşmeden sonra yeni kira sözleşmesi yapılması halinde on yıllık süre hesaplaması, yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren başlar.”
🔗 Detaylı inceleme
Hukuk Genel Kurulu
2017/458 E. , 2021/614 K.
“Kira sözleşmesi on yıllık uzama süresinin başlangıcı ve dava açma süresi, sözleşmede öngörülen sürenin bitiminden sonra başlar.”
🔗 Detaylı inceleme
Hukuk Genel Kurulu
2017/458 E. , 2021/614 K.
“Kira sözleşmesi yenilenirse, TBK 347’deki 10 yıllık süre yeni sözleşmenin başlangıcından itibaren işlemeye başlar.”
🔗 Detaylı inceleme
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
2017/6229 E. , 2017/14491 K.
“On yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye davasını kiraya veren ve malik açabilir.”
🔗 Detaylı inceleme
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1437 E., 2017/793 K. (06.02.2017) | TBK m. 347’ye göre kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi bitince her yeni uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden bildirim yaparak herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye davası açabilir.
🔗 Detaylı inceleme
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
2014/13728 E. , 2015/578 K.
“On yıllık uzama süresi, birer yıllık yenilemelerle hesaplanır.”On yıllık uzama süresi sonunda bu uzama yılını takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmenin feshi ve kiralanın tahliyesi istenebilir.
🔗 Detaylı inceleme
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi
2015/11270 E. , 2016/4511 K. Kira Sözleşmesi On Yıllık Uzama Süresi – Bildirimin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşması gerektiği…
🔗 Detaylı inceleme
Yargıtay HGK 2017/1546 E., 2021/1517 K.) | Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi bitiminde üç ay önceden bildirimle kira sözleşmesini sebep göstermeden feshedebilir. Bu emredici hükme aykırı şart konulamaz.
🔗 Detaylı inceleme

Sık Sorulan Sorular

S1: On yıllık uzama süresi ne zaman başlar?
C: TBK 347 kapsamındaki on yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinde öngörülen sürenin bitiminden sonraki ilk yıllık uzama döneminden itibaren işlemeye başlar.

S2: Tahliye davası açma hakkı kimlere aittir?
C: Sadece kiraya veren değil, malik de on yıllık uzama süresinin dolması halinde tahliye davası açabilir.

S3: On yıllık uzama süresi dolmadan tahliye davası açılabilir mi?
C: Hayır, on yıllık uzama süresi dolmadan tahliye davası açılamaz.

S4: Sözleşme yenilenirse süre nasıl hesaplanır?
C: Yeni kira sözleşmesi ile TBK 347’deki 10 yıllık süre, yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işlemeye başlar.

S5: On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

C: İlk kira sözleşmesinin bitiminden sonraki bir yıllık uzama döneminden itibaren hesaplanır.

S6: Kiraya veren hangi sürede dava açabilir?
C: On yıllık sürenin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapmak şartıyla dava açabilir.

S7: Kiracı bu davaya itiraz edebilir mi?
Kiracı yalnızca usule aykırılık veya yanlış hesaplama gibi hususlarda itiraz edebilir.

S8: Kiraya verenin sebep göstermesi gerekir mi?
C: Hayır. On yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı vardır.

📌 Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi – On Yıllık Süre ve İmza İnkarı

2025 güncel rehberi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, imza itirazı, TBK 347 kapsamındaki tahliye ve dava açma hakları. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarıyla detaylı açıklamalar.

Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7867 E., 2017/18028 K.
Konu: Belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıllık sürenin dolması ve imza itirazı.

Özet:
Davacı, 01/01/1981 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesine dayanarak, on yıllık uzama süresinin dolduğunu belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı, 01/01/2009 tarihli 1 yıllık yazılı kira sözleşmesini öne sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkeme, 2009 tarihli sözleşmeyi esas alarak davayı reddetmiş, ancak davacı imzaya itiraz etmiştir.

Karar:
İmzanın doğruluğu yöntemince tespit edilmeden eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı bulunmuş, hüküm bozulmuştur.

Detaylı İnceleme:
🔗 Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi – On Yıllık Süre ve İmza İnkarı

Öne Çıkan Noktalar

On yıllık uzama süresi: TBK 347 ve devamı maddeleri kapsamında, sözleşmenin belirsiz süreli olması halinde de uygulanır.
İmza itirazı: Davacı, yazılı sözleşmedeki imzaya itiraz edebilir ve bu itiraz mahkemece yöntemince incelenir.
Hükmün bozulması: Eksik inceleme veya imza tespiti yapılmadan verilen red kararları Yargıtay tarafından bozulur.

İmza itirazı dava sürecini etkiler mi?
Evet, mahkeme imzanın doğruluğunu yöntemince tespit etmeli ve sonucuna göre karar vermelidir.