Kiracının Elektrik, Su, Ortak Gider Borcu Tahliye Sebebi midir?

Kiracının Elektrik, Su, Ortak Gider Borcu Tahliye Sebebi midir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi – 2024/1119 E., 2024/4149 K. (Karar Tarihi: 30.04.2024)

🧾 Konu:

Kira sözleşmesine dayalı icra takibinde kiracının sadece kira bedelini ödemesi, ancak sözleşmede “yan giderlerin” de (elektrik, su, altyapı payı vb.) ödenmemesi hâlinde temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmeyeceği ve tahliye talebinin kabul edilip edilemeyeceği.

⚖️ Olayın Özeti:

• Kiraya veren, kira alacağıyla birlikte elektrik altyapı, hizmet, su ve ortak gider payı alacaklarını da içeren bir icra takibi başlattı.
• Kiracı, ödeme emrine itiraz etmedi ancak 30 günlük sürede yalnızca kira bedelini ödedi, yan giderleri ödemedi.
• Kiraya veren, bu nedenle kiracının temerrüde düştüğünü belirterek tahliye talebinde bulundu.
• İlk Derece Mahkemesi, kiracının kira bedelini süresinde ödediğini, yan giderlerde anlaşmazlık bulunduğunu belirterek tahliye talebini reddetti.
• Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı onadı.

🏛️ Yargıtay’ın Değerlendirmesi:

• TBK m. 314 gereğince kiracı, kira bedelinin yanı sıra yan giderleri de ödemekle yükümlüdür.
• TBK m. 315 uyarınca kiracı, bu ödemeleri yapmazsa ve kendisine verilen sürede borcunu ödemezse temerrüde düşer.
• Sözleşmede açıkça, elektrik ve su bedellerinin ödenmemesinin de fesih ve tahliye nedeni olacağı düzenlenmiştir.
• Kiracının sadece kira bedelini ödemesi, yan gider borcunu ortadan kaldırmaz.
• Bu nedenle kiracı temerrüde düşmüştür ve tahliye koşulları oluşmuştur.

🧩 Sonuç:

Yargıtay,

• Bölge Adliye Mahkemesi kararını kaldırmış,
• İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur.
• Kiracının yan giderleri ödememesi, tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.

💡 Önemli Noktalar:

• Kira sözleşmesinde yan giderlerin ödenmemesi hâlinde fesih ve tahliye nedeni sayılabileceği açıkça belirtilmişse,
  → Kiracı sadece kira bedelini ödemiş olsa dahi temerrüde düşer.
• Yan giderler (su, elektrik, ortak gider vb.), kira bedelinin parçası gibi değerlendirilir.
• Kiraya veren, İİK 269 kapsamında tahliye talep edebilir.

Kira sözleşmesi, yan gider, temerrüt, tahliye, elektrik ve su gideri, İcra takibi, TBK 314, TBK 315, İİK 269

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi        

 2024/1119 E.  ,  2024/4149 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Kira sözleşmesine dayalı olarak başlatılan adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibinde, alacaklının icra mahkemesine başvurusunda; takipte ödenmeyen kira bedelleri ile elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli bakiye alacağı, su kullanım bedeli alacağı gibi yan giderlerin tahsilinin talep edildiğini, örnek 13 numaralı ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal sürede icra müdürlüğüne itirazda bulunmadığını, 30 günlük ödeme süresinde yalnızca kira bedellerini ödediğini bu nedenle temerrüdün gerçekleştiğini iddia ederek tahliye talebinde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince, ödeme emrinde talep edilen alacak kalemleri içerisindeki kira alacağının toplamda 172.000,00 TL olduğu, ödeme emrinin tebliğinden sonra 30 günlük temerrüt süresi içerisinde 03.08.2022 tarihinde 172.000,00 TL nin davalı borçlu tarafından takip dosyasına yatırıldığı, elektrik ve su giderlerine ilişkin olarak taraflar arasında mutabakat sağlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, alacaklının istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verildiği görülmüştür.
2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin 269. maddesi gereğince; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260. ve 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. ve 362.) maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır…”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 314. maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Aynı kanunun 315. maddesi, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmünü içermektedir.


Somut olayda, taraflar arasında 01.09.2020 tarihli ve 01.01.2021 tarihinden itibaren 31.12.2022 tarihine kadar 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 9.4.2 maddesinde “Elektrik ve su kullanımı için Kiracı tarafından ödenecek bedel, kullanım ayına ilişkin elektriğin ve suyun geçerli ticari tarifeden bedeli üzerine %10 altyapı tesis maliyet payı ilavesi esas alınarak hesaplanacaktır.” 9.4.6. maddesinde; “Elektrik ve su bedellerinin ödenmemesi durumu, kira bedellerinin ödenmemesindeki gibi ayrıca fesih ve tahliye nedenidir.” düzenlemesi yer almaktadır.
İcra takibinin incelenmesinde; Yalova İcra Müdürlüğünün 2022/7715 E. sayılı dosyası ile toplam 171.336 ,00 TL kira alacağı yanında, 24.882,80 TL ortak gider katılım payı alacağı, 10.469,32 TL elektrik alt yapı servis ve hizmet bedeli alacağı, 2.258,83 TL su kullanım bedeli alacağı, 106.949,26 TL elektrik tüketim yansıtma bedeli alacağının tahsilinin talep edildiği, örnek 13 ödeme emrinin borçluya 06.07.2022 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği, 30 günlük ödeme süresi içinde 03.08.2022 tarihinde icra dosyasına 172.000,00 TL ödeme yaptığı, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiği görülmüştür.
O halde, İlk Derece Mahkemesince tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ :Yukarıda yazılı nedenlerle, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 20.12.2023 tarih ve 2023/449 E. 2023/2788 K. sayılı kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA, Yalova İcra Hukuk Mahkemesinin 13.10.2022 tarih ve 2022/469 E. 2022/571 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 30.04.2024 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.