🏠 Kira Hukuku

Kiracı Tahliye Davası Dilekçesi Örneği 2026
Kiracıyı Çıkarmak İçin Adım Adım Rehber

📅 Güncelleme: Mart 2026
⏱️ Okuma süresi: ~9 dk
✍️ sanalhukuk.org editörü

Kira borcunu ödemeyen, tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmayan ya da sahte ihtiyaç iddiasıyla boşaltmak istediğiniz bir kiracınız mı var? Bu rehberde 2026 güncel mevzuatına göre tüm tahliye sebeplerini, arabuluculuk zorunluluğunu, dilekçe örneklerini ve kritik süreleri bulacaksınız.

📌 TBK m.315, 350-352
⚖️ Sulh Hukuk Mahkemesi
🤝 Arabuluculuk Zorunlu (2023+)

1. Kiracı Tahliye Sebepleri 2026 (TBK m.315, 350-352)

Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini yalnızca kanunda sayılan belirli sebeplere bağlamıştır. Ev sahibi, bu sebeplerden birine dayanmaksızın kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz. Aşağıda en sık kullanılan dört tahliye sebebi özetlenmiştir:

🔵 Kira Borcunu Ödememe (Temerrüt)

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren en az 30 günlük yazılı ihtar göndermek zorundadır. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

TBK m.315 — Temerrüt

🟢 Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ancak tahliye etmemişse, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

TBK m.352/1 — Tahliye Taahhüdü

🟡 İki Haklı İhtar

Kiracı, aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara neden olursa; kiraya veren kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

TBK m.352/2 — İki Haklı İhtar

🔴 Konut / İşyeri İhtiyacı

Kiraya veren veya birinci derece yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç doğarsa tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılır.

TBK m.350 — İhtiyaç Nedeniyle

📌 Diğer Tahliye Sebepleri

Bunların yanı sıra yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2), kiracının aynı şehirde oturmaya elverişli konutunun bulunması (TBK m.352/3) ve 10 yıllık uzama süresi dolmuş sözleşmeler (TBK m.347) de tahliye sebebi oluşturabilir.

2. Arabuluculuk Zorunluluğu (1 Eylül 2023+)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan tahliye davaları açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline gelmiştir (6325 s. Kanun ve HMK değişiklikleri). Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan tahliye davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

1

Arabuluculuk Bürosuna BaşvuruKiraya verenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna başvurulur. Herhangi bir ücret alınmaz.
2

İlk Toplantı (En Fazla 4 Hafta)Arabulucu taraflara ulaşarak toplantı düzenler. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenerek süreç kapanır.
3

Anlaşamama TutanağıAnlaşma sağlanamazsa “son tutanak” düzenlenir. Bu belge dava dilekçesine mutlaka ek olarak eklenir.
4

Sulh Hukuk Mahkemesinde DavaSon tutanak tarihi ve içeriği dilekçede belirtilerek kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine dava açılır.

🔴 İstisna: İcra Yoluyla Tahliyede Arabuluculuk Aranmaz

Tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK m.269 vd.) yolunu tercih eden kiraya veren, arabuluculuğa başvurmak zorunda değildir. Bu istisnai durum yalnızca icra takibi için geçerlidir; mahkeme yolunda arabuluculuk zorunludur.

3. Kritik Süreler ve Hak Düşürücü Kurallar 2026

Tahliye Sebebi	Süre Kuralı	Dayanak
Temerrüt ihtarı	Konut/çatılı işyerinde en az 30 gün mehil	TBK m.315
Tahliye taahhüdüne dayalı dava	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde	TBK m.352/1
İki haklı ihtar davası	İhtarların yapıldığı kira yılı bitiminden 1 ay içinde	TBK m.352/2
İhtiyaç nedeniyle dava	Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten 1 ay içinde	TBK m.350
Yeni malik — ihtiyaç	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava	TBK m.351
Görevli mahkeme	Kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi	HMK m.4, m.12
Yargılama usulü	Basit yargılama usulü	HMK m.316

⚠️ Süre Kaçırılırsa Dava Hakkı Düşer

Yukarıdaki süreler hak düşürücü niteliktedir. Örneğin tahliye taahhüdü tarihinden itibaren 1 aylık süre geçirilirse o döneme ilişkin dava hakkı tamamen yok olur; bir sonraki yıl yeniden değerlendirme yapılması gerekir.

4. Tahliye Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Sulh hukuk mahkemesine sunulacak tahliye dilekçesi HMK m.119 kapsamındaki zorunlu unsurları eksiksiz barındırmalıdır. Basit yargılama usulüne tabi olduğundan dilekçe verildiği anda iddia ve savunma değiştirme yasağı başlar; bu nedenle tüm vakıalar ve deliller baştan tam yazılmalıdır.

Mahkemenin adı: “[İlçe] Sulh Hukuk Mahkemesi’ne”
Davacı (kiraya veren) bilgileri: Ad soyad, TC, adres, iletişim.
Davalı (kiracı) bilgileri: Ad soyad, TC (biliniyorsa), adres.
Konu: Tahliye sebebi açıkça belirtilir (temerrüt / taahhüt / ihtiyaç vb.).
Açıklamalar: Kira sözleşmesi tarihi, kira bedeli, tahliye sebebinin kronolojik anlatımı.
Arabuluculuk şartı: “…tarihli anlaşamama son tutanağı EK’te sunulmuştur.” ibaresi.
Hukuki dayanak: İlgili TBK maddesi (m.315 / m.350 / m.352).
Deliller: Kira sözleşmesi, ihtarname(ler), taahhütname, ödeme dekontları, arabuluculuk tutanağı.
Sonuç ve istem: Tahliye kararı + yargılama giderleri.
Tarih ve imza.

✅ Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir

Taşınmazın tahliyesine ilişkin mahkeme kararı, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm niteliği taşımadığından kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı, ilamlı icra takibine itiraz ederek icra takibini durduramaz.

5. Tahliye Dilekçesi Örnekleri 2026 (3 Farklı Sebep)

Tahliye sebebinize göre sekmeyi seçin:

📄 Kira Ödemememe (Temerrüt) — Tahliye Dilekçesi 2026

TBK m.315

[İLÇE] SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI (KİRAYA VEREN) :
[Ad Soyad], TC: [………………]
Adres: [Tam Açık Adres]
Tel / e-posta: [……… / ………………]

DAVALI (KİRACI) :
[Ad Soyad], TC: [………………] (biliniyorsa)
Adres: [Kiralananın Adresi]

KONU : Kiracının kira bedelini ödememesi
nedeniyle TBK m.315 uyarınca tahliye
ve kira alacağının tahsili talebinden
ibarettir.

ARABULUCULUK : [Arabuluculuk tarihi]
tarihli anlaşamama son
tutanağı EK-1’de sunulmuştur.

AÇIKLAMALAR :

1. Davalı kiracı, davacıya ait [taşınmaz adresi]
adresindeki taşınmazda aylık [tutar] TL kira
bedeli karşılığında [kira başlangıç tarihi]
tarihli kira sözleşmesiyle kiracı olarak
bulunmaktadır. (Kira sözleşmesi EK-2)

2. Davalı, [ödenmemiş aylar] aylarına ait kira
bedellerini toplam [tutar] TL ödememektedir.

3. Davalıya [ihtarname tarihi] tarihinde noter
kanalıyla TBK m.315/2 uyarınca en az 30 gün
süreli yazılı ihtar gönderilmiştir.
(İhtarname ve tebliğ şerhi EK-3)

4. Verilen süre içinde davalı tarafından ödeme
yapılmamış; bu nedenle tahliye şartları
oluşmuştur.

HUKUKİ DAYANAK :

TBK m.315, m.316; HMK m.4, m.12, m.119,
m.316 (basit yargılama usulü).

DELİLLER :

– EK-1 : Arabuluculuk anlaşamama tutanağı
– EK-2 : Kira sözleşmesi
– EK-3 : İhtarname ve tebliğ belgesi
– EK-4 : Kira alacağını gösterir hesap tablosu
– Tanık beyanı, bilirkişi incelemesi

SONUÇ VE İSTEM :

1. Davalı kiracının kiralanan taşınmazdan
TAHLİYESİNE,
2. [Tutar] TL kira alacağının yasal faiziyle
davalıdan TAHSİLİNE,
3. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin
davalıya YÜKLETİLMESİNE
karar verilmesini saygıyla arz ederim.

…/…/2026
[Ad Soyad — Kiraya Veren]
(İmza)

ⓘ İhtarname noter kanalıyla gönderilmelidir. Adi posta veya WhatsApp mesajı tek başına yeterli delil sayılmayabilir. İhtar tarihinden itibaren 30 günlük süre dolmadan dava açılırsa mahkeme usulden reddedebilir.

📄 Tahliye Taahhütnamesi — Tahliye Dilekçesi 2026

TBK m.352/1

[İLÇE] SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI (KİRAYA VEREN) :
[Ad Soyad], TC: [………………]
Adres: [Tam Açık Adres]

DAVALI (KİRACI) :
[Ad Soyad], TC: [………………]
Adres: [Kiralananın Adresi]

KONU : TBK m.352/1 uyarınca tahliye
taahhüdüne dayanılarak kiracının
taşınmazdan tahliyesi talebinden
ibarettir.

ARABULUCULUK : [Tarihli] anlaşamama
son tutanağı EK-1’de
sunulmuştur.

AÇIKLAMALAR :

1. Davalı, [taşınmaz adresi]’ndeki taşınmazda
[kira başlangıç tarihi] tarihli sözleşmeyle
kiracı olarak bulunmaktadır. (EK-2)

2. Davalı kiracı, kiralananın tesliminden sonra
düzenlenen [taahhütname tarihi] tarihli yazılı
tahliye taahhütnamesiyle, kiralananı
[tahliye tarihi] tarihinde boşaltacağını
taahhüt etmiştir. (EK-3)

3. Tahliye taahhüdü;
— Yazılı şekilde düzenlenmiş,
— Kira sözleşmesinin akdinden SONRA
kiracı tarafından bizzat imzalanmış,
— Tahliye tarihi açıkça belirtilmiştir.
Geçerlilik şartlarının tamamı sağlanmaktadır.

4. Taahhüt edilen [tahliye tarihi] tarihinde
davalı kiracı taşınmazı tahliye etmemiştir.

5. TBK m.352/1 uyarınca taahhüt tarihinden
itibaren 1 ay içinde işbu dava açılmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK :

TBK m.352/1; HMK m.4, m.12, m.119.

DELİLLER :

– EK-1 : Arabuluculuk anlaşamama tutanağı
– EK-2 : Kira sözleşmesi
– EK-3 : Tahliye taahhütnamesi (ıslak imzalı)
– Tanık, bilirkişi

SONUÇ VE İSTEM :

Davalı kiracının kiralanan taşınmazdan
TAHLİYESİNE ve yargılama giderlerinin
davalıya YÜKLETİLMESİNE karar verilmesini
saygıyla arz ederim.

…/…/2026
[Ad Soyad — Kiraya Veren]
(İmza)

⚠️ Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önceki bir tarihte düzenlenmiş olması geçersizlik sebebidir. Yargıtay, “geriye dönük tarih atıldığı” yönünde kiracı itirazlarını kabul edebilmektedir; taahhütname tarihinin gerçek tarihi yansıtmasına özen gösterin.

📄 Konut / İşyeri İhtiyacı — Tahliye Dilekçesi 2026

TBK m.350

[İLÇE] SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI (KİRAYA VEREN) :
[Ad Soyad], TC: [………………]
Adres: [Tam Açık Adres]

DAVALI (KİRACI) :
[Ad Soyad], TC: [………………]
Adres: [Kiralananın Adresi]

KONU : Kiralayenin [kendisi / eşi / çocuğu]
için konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle
TBK m.350 uyarınca tahliye talebinden
ibarettir.

ARABULUCULUK : [Tarihli] anlaşamama
son tutanağı EK-1’de
sunulmuştur.

AÇIKLAMALAR :

1. Davacıya ait [taşınmaz adresi]’ndeki
taşınmazda, davalı [kira başlangıç tarihi]
tarihinden bu yana kiracı olarak
bulunmaktadır. (EK-2: Kira sözleşmesi)

2. Davacı [kendisi / eşi / [yakının adı, akrabalık
derecesi]], [ihtiyaç gerekçesi açıklaması —
örn: taşradan taşınma, mevcut evden çıkma,
iş yeri açma] nedeniyle kiralanan taşınmaza
gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç duymaktadır.

3. Bu ihtiyaç geçici nitelikte değildir; başka bir
çözüm yolu mevcut bulunmamaktadır.

4. Davacının aynı ilçe ya da belde sınırları
içinde oturmaya elverişli başka bir taşınmazı
bulunmamaktadır.

5. Kira sözleşmesinin sona erdiği [tarih]
tarihinden itibaren 1 ay içinde işbu dava
açılmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK :

TBK m.350/1; HMK m.4, m.12, m.119.

DELİLLER :

– EK-1 : Arabuluculuk anlaşamama tutanağı
– EK-2 : Kira sözleşmesi
– EK-3 : İhtiyacı ispatlayan belgeler
(ikametgah belgesi, işyeri açılış belgesi vb.)
– Tanık, bilirkişi

SONUÇ VE İSTEM :

Davalı kiracının kiralanan taşınmazdan
TAHLİYESİNE ve yargılama giderlerinin
davalıya YÜKLETİLMESİNE karar verilmesini
saygıyla arz ederim.

…/…/2026
[Ad Soyad — Kiraya Veren]
(İmza)

⚠️ İhtiyaç ihtiyaç sebebiyle tahliyede mahkeme ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olup olmadığını denetler. Karar tarihinden itibaren 3 yıl içinde kiralanan aynı kişiye kiralanamaz (TBK m.355); aksi hâlde eski kiracı tazminat talep edebilir.

6. Tahliye Davası Süreci Adım Adım

1

İhtarname GönderinTemerrüt ve iki haklı ihtar hallerinde noter kanalıyla yazılı ihtar zorunludur. Tahliye taahhüdü ve ihtiyaç hallerinde ihtar zorunlu olmasa da gönderilmesi süreç açısından avantaj sağlar.
2

Arabulucuya BaşvurunKiraya verenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna başvurun. Süreç en fazla 4 hafta içinde tamamlanır; anlaşma olmazsa son tutanağı alın.
3

Sulh Hukuk Mahkemesine Dilekçeyi VerinKiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine dilekçeyi + arabuluculuk tutanağını + tüm delilleri teslim edin. Harçları ödeyerek dosya numaranızı alın.
4

Basit Yargılama (Duruşmalar)Mahkeme ön inceleme duruşması ile delil toplanması aşamalarını yürütür. Tahliye davaları ortalama 12-18 ay sürebilir.
5

Karar ve İcraTahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir. Kiracı, ilamlı icra takibine itirazla takibi durduramaz; zorla tahliye mümkündür.

7. Yargıtay Kararları

⚖️ Yargıtay 6. HD — İhtiyacın Gerçeklik Denetimi

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması gerekmekte olup bu hususun somut verilerle ispatlanması gerekmektedir. Davacının başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın gerçek olmadığına karine teşkil edebilir; ancak tek başına ret sebebi değildir; mahkeme tüm koşulları birlikte değerlendirir.

⚖️ Yargıtay 6. HD — Tahliye Taahhüdü Tarihi

Yargıtay’ın tutarlı içtihadına göre tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihli olması veya kira sözleşmesinden önce düzenlenmesi geçersizlik sebebidir. Taraflar aksini ispat etmedikçe bu taahhüde dayanılarak tahliye kararı verilemez.

⚖️ Yargıtay 6. HD — İki Haklı İhtar Aynı Kira Yılında Olmalı

TBK m.352/2 uyarınca iki haklı ihtarın farklı kira yıllarına ait olması halinde bu hükme dayanılarak tahliye kararı verilemez. İhtarların aynı kira dönemine ait olması zorunludur; farklı yıllara yayılan ihtarlar bu madde kapsamında değerlendirilemez.

🔗 Konuyla İlgili Sayfalar — sanalhukuk.org

Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerlilik Şartları 2026
Kira Artış Oranı 2026 — TÜFE Hesaplama
İcra Takibine İtiraz Dilekçesi Örneği 2026

8. Sıkça Sorulan Sorular

Kiracıyı çıkarmak için hangi mahkemeye başvurulur?＋

Tahliye davaları, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır (HMK m.4, m.12). Kiralananın bulunduğu yer dışındaki mahkemeye açılan dava yetkisizlik kararıyla sonuçlanır ve süreç gereksiz yere uzar. Bu yetki kuralı kesin yetki niteliğinde kabul edilmektedir.

Tahliye davası ne kadar sürer?＋

Dava türüne ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte tahliye davaları ortalama 12-18 ay sürmektedir. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda süreç biraz daha kısalabilir; ihtiyaç nedenine dayalı davalarda ise ihtiyacın ispatı nedeniyle uzayabilir. İcra yoluyla tahliye genellikle daha hızlı (6-8 ay) sonuçlanır.

Kira ödememe halinde tahliye süreci nasıl işler?＋

Kiraya veren önce kiracıya en az 30 günlük yazılı ihtar gönderir. Bu süre içinde kira ödenmezse arabulucuya başvurulur, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Alternatif olarak ilamsız icra takibi (İİK m.269) başlatılabilir; bu yolda arabuluculuk zorunlu değildir.

Tahliye taahhüdü geçerli sayılabilmesi için ne gerekir?＋

TBK m.352/1’e göre geçerli bir tahliye taahhüdü için şu dört şartın bir arada bulunması zorunludur: (1) Yazılı olmalıdır. (2) Kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. (3) Kira sözleşmesinin akdinden ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. (4) Tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye kararından sonra kiralananı başkasına kiralayabilir miyim?＋

Hayır. TBK m.355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilen taşınmaz, kararın kesinleşmesinden itibaren 3 yıl içinde eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracı, 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Arabuluculuk zorunlu mudur, ne zaman başvurulmalıdır?＋

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tahliye davaları için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna: Tahliye talepli ilamsız icra takibinde (İİK m.269 vd.) arabuluculuk aranmaz.

📺 Kiracı Tahliye Sürecini Anlattığımız Video Yayında!

İhtarname, arabuluculuk, dilekçe ve icra süreci adım adım — detaylı video anlatım için kanalımızı ziyaret edin.

youtube.com/@sanalhukuk →