Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?

➡️ İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

➡️ Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye İcra Emrine İtiraz Dilekçe Örneği

➡️ Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Cevap Dilekçesi Örneği

➡️ Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi açık bir şekilde belirtilmemişse tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

➡️ Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

➡️ Kiralayan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranından daha fazla zam yapabilir mi?

➡️ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI YARGITAY KARARLARI

➡️ Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir.

• ➡️ Türk Borçlar Kanun’unun adi kiraya ilişkin 327.maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” düzenlemesi,
• ➡️ Türk Borçlar Kanun’unun 347. maddesinde ise “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez…..” düzenlemesi bulunmaktadır.
• ➡️ Kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememesi halinde;
• ➡️ Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlend

Kiracının Tahliyesi kira süresinin bitmesi ile kiracının vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle ve kira bedelinin ödenmemesi halinde yapılacak icra takibi ile mümkündür.

1-) Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

• TBK’nun 352/1. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak tahliye taahhüdü iddiasına dayanılamaz.

• Kiracının vermiş oldugu tahliye taahhütnamesi ile tahliye yapılması için tahliye taahhütnamesinde olması zorunlu şartlar nelerdir?
• a-) Kiralanan yerin adresi
• b-)Kiralayanın adı soyadı
• c-) Kiracının adı soyadı
• d-)Kiracının imzası
• e-) Tahliye tarihi
• f-)Tahliye taahhütnamesinin imzalandığı tarih
• g-) Açıkça taahhüt edilen tarihte tahliye edileceğine dair beyan.
• h-) Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi devam ederken verilmiş olması
• Kiracı bu şartları haiz tahliye taahhütnamesi olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte kiralananı tahliye etmezse kiraya veren bu tarihten itibaren 1(Bir) ay içerisinde tahliye için icra takibi başlatabileceği gibi tahliye davası da açabilir. Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve icra dairesidir.
• Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesi tahliye davası açma hakkı buluna kiraya verenin tahliye davası açma süresi içinde dava açmayan ancak dava açma süresi içinde kiracıya ihtarname göndermesi durumunda tahliye dava açma süresini uzatma hakkı vermektedir.

2-) İKİ HAKLI İHTARNAME İLE TAHLİYE

• Türk Borçlar Kanunu 352/2. Maddesinde; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşacak kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olatak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denilmektedir.
• Haklı ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
• Kira bedelinin ödenmeme sebebi ile yapılan iki haklı ihtardan sonra Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açılabilir.
• Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak davanın kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir. 1 aylık süre geçirildikten sonrz açılan tahliye davası ise süre yönünden reddedilecektir
• Ancak burada dikkat edilmesi gereken konulardan biri de süresiz kira sözleşmelerinde ve kira parasının yıllık ödenmesi kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar durumu söz konusu olamayacağından iki haklı ihtara dayalı tahliye davası da açılamayacaktır.
• TBK md 352/2’de düzenlenen “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliyede ihtar kavramı sadece ihtarname değildir. İcra takibine geçilmiş olması da ihtarnamedir hatta icra takibi açmak ihtarname masrafından daha uygun olur.

3-) İCRA TAKİBİ İLE TAHLİYE

• Kiracının Tahliyesi yollarından bir diğeri ise kira bedelinin süresi içinde ödenmemesi halinde örnek 13 ödeme emri ile kiracı hakkında tahliye talipli icra takibi başlatılabilir.
• Kiracı ödeme emrini teblig aldıktan sonra 7 gün içinde takibe itiraz edebilir veya 30 gün içinde borçtan ve tahliyeden kurtulmak için kira bedelini masrafları ile birlikte ödeyebilir.
• Kiracı takibe itiraz ederse, kiraya veren İtirazın İptali ve Tahliye Davası veya İtirazın Kaldırılması ve Tahliye istemli dava açabilir.
• Kiracı tarafından 7 gün içinde takibe itiraz edilmez ve 30 gün içinde de borç ödenmezse dadece tahliye istemli dava açmak yeyerlidir.

4-) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

• Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
• İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8919 E. , 2018/4322 K.)

• Türkiye Barolar Birliği Başkanı Av. R. Erinç Sağkan’dan avukatlara çağrı.
• Kiracı tarafından yalnızca fesih bildiriminin gönderilmesiyle kira sözleşmesi sona ermez. Kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın da kiraya verene teslimi gerekir. Aksi halde kiracı fiili tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumludur.
• Çorlu Tren Katliamı Davası’nda karar açıklandı.
• Anayasa Mahkemesi:
  Arabuluculuk
  Kanunu’ndaki, ilk toplantıya katılmayan
  taraf davada kısmen veya
  tamamen haklı çıksa bile
  yargılama giderinin
  tamamından sorumlu
  tutulur ve bu taraf
  lehine vekalet ücretine
  hükmedilmez ifadesi
  Anayasa’ya aykırıdır.
• Kira sözleşmesi kapsamında verilen depozito bankaya yatırılıp değerlendirilmemişse bile gerekli hesaplamalar yapılarak güncel değeri üzerinden iade edilmelidir.