Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında, Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekir.

Kira Sözleşmesi- Devir Yasağı – Tahliye

• ÖZET;

• Sözleşmenin hususi şartlar 3. maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, mahkemece kira sözleşmesinin davalı …’a devredildiği kabul edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesinden önce, devir yasağına rağmen kiralananın üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde üçüncü kişiye karşı açılacak tahliye davasının dayanağı; 6570 Sayılı Kanununun 12/3 maddesidir.
• 6570 Sayılı Kanununun 12/3. maddesinde “Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.” hükmü düzenlenmiş olup, bu hüküm gereği devir alan veya alt kiracıya karşı açılacak tahliye davası için, asıl kira sözleşmesinin fesih veya başka suretle ortadan kalkması şart değildir.
• 6570 Sayılı Yasanın 12. maddesine göre açılacak tahliye davaları kiraya veren tarafından yalnızca fuzuli şagil aleyhine açılabileceği gibi ayrıca akde aykırılık nedeni ile kiracı aleyhine de açılabilir.
• Her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda benzer bir düzenleme getirilmemiş ise de, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan alt kiracı veya devralan kiracıya karşı dava açılamayacağına ilişkin bir düzenleme de bulunmamaktadır.
• Bu durumda davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir ve davanın sadece fuzuli şagil aleyhine açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında, Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2017/5285 E.  ,  2017/13173 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; malik olarak bulunduğu taşınmazı 08.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı … isimli şahsa kiraladığını, kiracı ile aralarındaki kira sözleşmesinin 3. maddesi hükmüne rağmen dava konusu taşınmazı davalı … isimli şahsın kullandığını tespit ettiğini, kiracının kiralanan taşınmazı üçüncü bir şahsa devretmiş olması sebebiyle akde aykırı davrandığını, taşınmazı fuzuli işgal etmekte olan davalı …’un müdahalesinin meni ile tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, davanın akde aykırılık ve fuzuli işgal nedeniyle tahliye istemine ilişkin olduğu ve taşınmazın davalıya devredildiğini; fakat, davacının sözleşmeye aykırılık nedeniyle ancak kendi kiracısına karşı dava açabileceğini belirtilerek, dava açma şartları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının dayandığı ve dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi 08.11.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup, kiraya veren davacı … ile kiracı dava dışı … arasında düzenlenmiştir. Sözleşmenin hususi şartlar 3. maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323. Maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, mahkemece kira sözleşmesinin davalı …’a devredildiği kabul edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmesinden önce, devir yasağına rağmen kiralananın üçüncü kişiye kiraya verilmesi halinde üçüncü kişiye karşı açılacak tahliye davasının dayanağı; 6570 Sayılı Kanununun 12/3 maddesidir. 6570 Sayılı Kanununun 12/3. maddesinde “Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü
işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.” hükmü düzenlenmiş olup, bu hüküm gereği devir alan veya alt kiracıya karşı açılacak tahliye davası için, asıl kira sözleşmesinin fesih veya başka suretle ortadan kalkması şart değildir. 6570 Sayılı Yasanın 12. maddesine göre açılacak tahliye davaları kiraya veren tarafından yalnızca fuzuli şagil aleyhine açılabileceği gibi ayrıca akde aykırılık nedeni ile kiracı aleyhine de açılabilir. Her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda benzer bir düzenleme getirilmemiş ise de, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan alt kiracı veya devralan kiracıya karşı dava açılamayacağına ilişkin bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir ve davanın sadece fuzuli şagil aleyhine açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde belirtilen otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında, Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03.10.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.