Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

ÖZET :

Türk Borçlar Kanun’unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Taraflar arasında imzalanan 01.12.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeyi kiraya veren olarak davacı ile dava dışı …… imzalamışlardır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % … oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 21.11.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.12.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usülsüzlük bulunmamaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

2017/4006 E. , 2018/10295 K.

“İçtihat Metni”

…….

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; davalı kiracının son dönemde aylık 3.000 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek, 01.12.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 15.000 TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı; davacının tek başına dava açamayacağını, davanın süresinde açılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; sözleşmede artış şartının belli olmadığı, 1.12.2014 dönemi için açılan davanın süresinde olmadığı, 1.12.2015 dönemi için ise dava tarihi itibarı ile endeks uygulama imkanı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanun’unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

……

Taraflar arasında imzalanan 01.12.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeyi kiraya veren olarak davacı ile dava dışı …… imzalamışlardır. Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % … oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 21.11.2014 tarihinde açtığı dava ile 01.12.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usülsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, sözleşmede kiraya verenlerin iki kişi olduğu, bunlardan sadece biri tarafından davanın açıldığı, davacının payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebileceği hususu da gözetilerek 01.12.2014 tarihinde başlayan dönem için davacı kiraya verenin hissesine düşen miktarda kira bedelinin endeks uygulanması suretiyle artırılarak tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, davacının temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18.10.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yenilenen Kira Döneminde Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

ÖZET ;
➡️ 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
➡️ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
➡️ Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
➡️ Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Karar İçeriği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

2017/5553 E. , 2019/623 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafça temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalı ile arasında 01.09.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin 5. maddesi uyarınca TEFE-TÜFE ortalaması oranında kira artışı yapılacağı düzenlenmesine rağmen davalının artışlara ilişkin ödeme yapmadığını, davalıya bu yönde GOP 10. Noterliğinin 11.12.2014 tarih 19130 yevmiye sayılı ihtarnamesini göndererek kira farkları toplamı 12.105,00 TL’nin ödenmesini istediğini, davalının ihtara uymaması nedeniyle … 22.İcra Müdürlüğünün 2015/5168 E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı sonucunda takibin durduğunu, belirterek bu sebeple kira sözleşmesinin yenilendiği tarih olan 01.09.2010 tarihinden bu yana ödenmesi gereken kira artış miktarı toplamı 12.105,00.-TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın civarındaki emsallerine göre çok yüksek bir kira bedeli ile kiralandığını, davacı ile görüştüğünü ve artış yapılmaması konusunda anlaştıklarını, artışların ne şekilde hesaplandığının belli olmadığını, kiraya verenin örtülü rızası ile kira bedelinin artırılmayacağını kabul ettiğini, itiraz etmediğini ve aradan uzun yıllar geçtiğini, geçmişe dönük kira farkının talep edilmesinin haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, 03/12/2015 tarihli duruşmada taşınmazın tahliye edildiğini bildirmiştir.
Mahkemece; davacının, kira bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir dava açmadığı, ödenen kira paralarını itirazsız teslim aldığı; davalının, aralarında uzlaştıkları miktarlar üzerinden ödeme yapıldığını belirttiği dikkate alınarak davacının talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verikmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi ve somut olaya uygulanacak hükmünde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.
Somut olayda, taraflar arasında 01/09/2009 başlangıç tarihli , 1 yıl süreli, aylık 1.000 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde yıllık kira artışının Tefe-Tüfe ortalaması oranında artırılacağı düzenlenmiştir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitiminden sonra kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi gereğince aynı koşullarla yıldan yıla yenilerek devam edecektir. Kira sözleşmesinde aylık kira miktarı açıkça belirtilmiş, hususi şartlarda da kira parasının ne şekilde artırılacağı tereddüte yol açmayacak ve kolayca hesaplanacak şekilde gösterilmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar ve davalı kiracının yıllar itibariyle sözleşmedeki artış oranına uygun artışlarla kira parasını ödemesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranı karşısında kira bedelinin artırılmaması hususunda taraflar arasında zımni anlaşma yapıldığı iddiası davalı tarafça ispat edilememiştir. Bu durumda mahkemece sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak TBK yürürlük tarihi olan 01/07/2012 öncesinde kira sözleşmesinde bulunan artış şartı esas alınarak, yürürlük tarihi sonrasında ise TBK’nın 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlama dikkate alınarak 12 aylık ortalama üfe endex oranını geçmemek kaydıyla taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri doğrultusunda kira miktarı tespit edilerek, ödenen kiraların mahsubu ile kalan miktar belirlenerek sonucuna göre alacak talebi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili

SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin

Subscribe to get the latest posts sent to your email.