Kira Sözleşmesi Sonrası Yapılan Aile Konutu Bildirimi Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılar mı? (TMK 194, Yargıtay ve BAM Kararları)

Makale İçeriği

• Aile Konutu Bildirimi ve TMK 194’ün Önemi
• İcra Takibinden Önce Bildirim Zorunluluğu
• Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) Uygulamaları
• Bildirim Sonrası İyi Niyet ve TMK 2
• Güncel BAM ve Yargıtay Karar Örnekleri
• Sonuç: Hangi Durumlarda Tahliye Taahhüdü Geçerli?
• Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
• Kaynaklar

Aile Konutu Bildirimi ve TMK 194’ün Önemi

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi, aile konutunun korunmasını amaçlar. Buna göre; konut eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı yazılı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu bildirim yapılmamışsa eş, kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklere doğrudan taraf olamaz.

İcra Takibinden Önce Bildirim Zorunluluğu

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) uygulaması, aile konutu bildiriminin icra takibinden önce yapılmış olmasını şart koşmaktadır. Bildirim, takipten sonra yapılırsa, sözleşmenin tarafı olunmaz.

Bu durum, tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibini geçersiz kılmaz. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4794 E. – 2018/11923 K. sayılı kararı bu durumu açıkça ortaya koymuştur.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) Uygulamaları

İstanbul, İzmir, Kayseri, Konya ve Samsun BAM hukuk daireleri, takipten önce bildirim yapılmamışsa eşin kira sözleşmesinin tarafı olmayacağına hükmetmektedir.

Bildirim Sonrası İyi Niyet ve TMK 2

İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesi 2024/4485 E. sayılı kararında, takipten sonra veya ihtilaf çıktıktan sonra yapılan aile konutu bildiriminin TMK 2 uyarınca iyi niyetle bağdaşmayacağı açıkça belirtilmiştir:

Her ne kadar davalının eşi tarafından davacı kiralayana gönderilen ihtarname ile taşınmazın aile konutu olduğunun takip başlamadan önce davacıya bildirildiği ve bu nedenle dava dışı eşin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği ve yalnızca davalı borçluya karşı icra takibi başlatılarak tahliye talebinde bulunulamayacağından bahisle Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de, taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin kiralayana yapılan bu ihtarat tek başına yeterli değildir.

Davalının ne kira sözleşmesinin imzalanmasında ne de tahliye taahhütnamesinin imzalanması sırasında kiralananın aile konutu olduğuna dair bir bildirimin, bir tespitin yapılmadığı, ancak davacı kiraya verenin davalı kiracı ile kira bedeli konusunda ve kiralananın tahliyesi konusunda ihtilafa düşüp kira sözleşmesinin ve davanın tarafları arasında sorun ve uyuşmazlık çıkması üzerine kiralananın aile konutu olduğu hususunda itirazda bulunmasının yargılamayı sekteye uğratma niteliğinde olduğu; bunun da TMK’nın 2. maddesindeki hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin iyiniyet kuralı ile bağdaşmadığı vurgulanmıştır.

Mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Tahliye Taahhüdü imzalandıktan sonra kiraya verene, sözleşme dışı eşin TMK 194 kapsamında gönderdiği “Aile konutu” bildirimi TMK 2’ye aykırıdır; taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin kiralayana yapılan ihtarat tek başına yeterli değildir.

T.C. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi – Esas No: 2024/4485 – Karar No: 2025/3217 – Tarih: 19.06.2025
🔗 Kararın tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

Güncel BAM ve Yargıtay Karar Örnekleri

Sonuç: Hangi Durumlarda Tahliye Taahhüdü Geçerli?

• Taraf olmayan eş, takipten önce kiralayana yazılı olarak aile konutu bildiriminde bulunursa kira sözleşmesine taraf olur.
• Bildirim takipten sonra veya sadece uyuşmazlık çıktıktan sonra yapılmışsa bu TMK 2’ye aykırıdır ve eşin bildirim hakkını kötüye kullandığı kabul edilir.
• Bu nedenle, tahliye taahhüdü geçerli kalır ve icra takibi yapılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kaynaklar

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 E. – 2018/11923 K.
• İstanbul BAM 59. HD. 2024/4485 E. – 2025/3217 K.
• Fatih Kara Mercan: LinkedIn paylaşımı