Yargıtay Kararı: Kiralananın Gösterilmesine İzin Davalarında İhtiyati Tedbir Verilebilir mi? (TBK Madde 319/2)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1441 sayılı kararı ile kiralananın gösterilmesine ilişkin davalarda ihtiyati tedbir kararı verilebileceği hükme bağlandı. Detaylar, uyuşmazlık giderilmesi ve uygulama örnekleri burada!

Merhaba değerli Sanal Hukuk okuyucuları!

Kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan bir sorun olan “kiralananın gösterilmesine izin verilmemesi” konusunda Yargıtay önemli bir karar verdi. Bu yazı, satışa çıkarılan kiralanan taşınmazın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir talepli davaları ele alıyor. Eğer siz de kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarıyla karşı karşıyaysanız, bu karar emsal niteliğinde olabilir. Hadi detaylara inelim!

Kararın Özeti: Uyuşmazlık Giderildi!

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli ve 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararıyla, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 319/2 kapsamında açılan “kiralananın gösterilmesine izin verilmesi” davalarında ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine hükmetti. Bu karar, çeşitli Bölge Adliye Mahkemeleri (BAM) hukuk daireleri arasındaki görüş ayrılıklarını gidererek, hukuk uygulamasında birlik sağlıyor.

Kararda vurgulanan ana nokta: Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama amacıyla kiralananın gezilip görülmesine izin vermek zorunda. Ancak bu, kiracının menfaatleri gözetilerek yapılmalı. Yargılama sürelerinin uzunluğu, ekonomik koşullar ve mülkiyet hakkının korunması nedeniyle, şartlar oluştuğunda mahkeme ihtiyati tedbirle kiralananın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine izin verebilir.

Neden Bu Karar Önemli?

Kiracı, satış amacıyla taşınmazın gösterilmesine zorunlu ölçüde izin vermekle yükümlü, ama kiracının özel hayat gizliliği ve menfaatleri korunmalı.
Taraflar arası adil denge kurulmalı: Kiracının konumu, ekonomik koşullar, taşınmazın niteliği gibi faktörler değerlendirilerek, gösterim makul süre/gün/saatlerde (örneğin haftada 2 gün, 2 saat) tedbirle sağlanabilir.
Yargılama uzunluğu nedeniyle mülkiyet hakkı zarar görmemeli; gecikme alıcı kaybı ve ciddi zarar doğurur.

• Mülkiyet Hakkı ve Kiracı Menfaati Dengesi:
• Karar, Anayasa ve AİHS kapsamında mülkiyet hakkını korurken, kiracının özel hayat gizliliğini de dikkate alıyor.
• Uygulama Örnekleri: Kararda;
• Ankara BAM 15. ve 37. HD,
• Antalya BAM 6. HD,
• Konya BAM 4. HD gibi dairelerin tedbir lehine kararları ile
• İstanbul BAM 36., 49., 54., 55. HD,
• İzmir BAM 6. ve 23. HD,
• Sakarya BAM 6. HD’nin tedbir aleyhine kararları karşılaştırılıyor.
• Geçici Hukuki Koruma: İhtiyati tedbir, dava sonunda elde edilecek faydayı önceden güvence altına alıyor. Özellikle satış amacıyla açılan davalarda, gecikme nedeniyle alıcı kaybı ve zarar riskini önlüyor.

TBK Madde 319/2 Nedir?

TBK Madde 319/2: “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve gezmeyi uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Bu madde, kiracının yükümlülüğünü tanımlarken, hakkaniyet ilkesini vurguluyor. Karar, bu yükümlülüğün yargılama sırasında tedbirle uygulanabileceğini belirtiyor.

İhtiyati Tedbir Şartları Neler?

HMK Madde 389’a göre:

• Hakkın elde edilmesi zorlaşacak veya imkansız hale gelecekse,
• Gecikme sakınca veya ciddi zarar doğuracaksa tedbir verilebilir.

Kararda, yargılama sürelerinin uzunluğu (örneğin duruşma tarihinin 1 yıl sonraya verilmesi), ekonomik değişimler ve müşteri kaybı gibi faktörler tedbir lehine değerlendiriliyor. Tedbir, belirli süre (örneğin 3-6 ay), gün (Çarşamba-Cuma) ve saatlerde (13:00-15:00) geçerli olabilir ve değiştirilebilir.

Örnek Kararlar ve Uygulamalar

• Tedbir Lehine Görüşler: Ankara BAM 15. HD (2023/2371 E.), tedbirle haftalık gösterime izin verdi. Benzer şekilde Antalya BAM 6. HD, 3 aylık süre belirledi.
• Tedbir Aleyhine Görüşler: İstanbul BAM 36. HD (2024/524 E.), tedbirin davanın esasını çözeceği gerekçesiyle reddetti.
  Yargıtay, tedbir lehine görüşü benimseyerek uyuşmazlığı giderdi.

Sanal Hukuk’ta İlgili İçerikler

Sanal Hukuk olarak, benzer konularda daha önce yayınladığımız yazıları inceleyebilirsiniz:

• Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası Devam Ederken İhtiyati Tedbir Kararı ile Kiralanın Gösterilmesi Sağlanabilir – Bu yazı, kararın detaylarını ele alıyor.
• Kiralananın gösterilmesine izin davasında, yargılamanın uzunluğu nedeniyle ihtiyati tedbir – Eski BAM kararlarını özetleyen bir içerik.

Sonuç: Hukuki Tavsiyeler

Eğer satışa çıkarılan kiralanan taşınmazınızı gösteremiyorsanız, derhal bir avukatla görüşün. İhtiyati tedbir talebiyle dava açarak, mülkiyet hakkınızı koruyabilirsiniz. Unutmayın, her dava somut olaylara göre değerlendirilir!

Bu yazı, Sanal Hukuk’un güncel hukuk rehberi kapsamında hazırlanmıştır. Daha fazla içerik için sitemizi takip edin. Yorumlarda deneyimlerinizi paylaşın – hukuki tartışmalara açığız!

Yayın Tarihi: 21 Eylül 2025
Yazar: Sanal Hukuk Editörü
Kategori: Kira Hukuku, Yargıtay Kararları

ÖZET :

TBK’nın 319. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananda daha sonradan ortaya çıkan ayıpların ortadan kaldırılması için kiralananda çalışma yapılmasına , bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 389. maddesinde; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceği düzenlemesi yer almaktadır.

Aynı Kanun’un 341/1-b maddesi uyarınca, ilk derece mahkemelerince verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir talebinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyati tedbir kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.
Bu aşamada ihtiyati tedbir kavramına değinmekte yarar bulunmaktadır.
Toplumsal hayatın ve insan ilişkilerinin karmaşık hale gelmesinin hukuk alanındaki yansımalarından bir tanesi de, uyuşmazlıkların kısa süre içerisinde çözümlenmesinin güçleşmesidir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, henüz uyuşmazlığın sona ermesini beklemeden ve uyuşmazlık sona erinceye kadar kişilerin hukukî menfaatlerini geçici olarak güvence altına alma ihtiyacı doğmuştur. Bu ihtiyaç karşımıza geçici hukuki koruma yollarını çıkarmıştır. İhtiyati tedbirde geçici hukuki korumalardan en önemlisidir.
İhtiyati tedbir öğretide “…kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır.” şeklinde tarif edilmiştir (Pekcanıtez/Atalay/Özekes; Medeni Usul Hukuku, 12. Baskı, S.714). Anılan tariften de anlaşılacağı üzere, ihtiyati tedbirin diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu şey üzerinde yeni bir takım ihtilafların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.

HMK’nın 389 vd. maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir de amaç, karşı tarafı cezalandırmak veya baskı altına almak değil, hakkın korunmasına hizmet etmek olmalıdır. Esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak, taraflar arasındaki sözleşmenin dava süresince ayakta kalmasına yardımcı olmak amacıyla başvurulan geçici hukuki korumalardandır.

İhtiyatî tedbir yargılamasında tam bir ispata gerek yoktur. Mahkemenin, ihtiyatî tedbir isteyenin hakkının mevcut olduğuna kanaat getirmesi, başka bir ifade ile onun haklılığını kuvvetle muhtemel görmesi yeterlidir (Arens/Lüke, 1994: 482; Musielak, 1995: 396; Thomas/Putzo, 1995: 1416; Kuru-Usul, C III, 1991: 3075; Bilge/Önen, 1978: 374; Ansay, 1960: 197; Yılmaz, s.
Mahkemenin incelemesi, sadece ihtiyatî tedbir talebinin kabule değer olup olmadığını takdir edebilecek kanaatin kendisinde uyanması ile sınırlı olmalıdır. Davanın esası hakkında karar vermediği için, ihtiyatî tedbir kararı ile sınırlı olarak kanaatini açıklayan hâkim, bu sebeple reddedilemez.
İhtiyatî tedbir kararı geçici bir karar olup, durum ve şartların değişmesi halinde değiştirilebilir veya kaldırılabilir. Bu nedenle ihtiyatî tedbir kararları kesin hüküm teşkil etmedikleri gibi, asıl dava konusu olan hakkın varlığına da karine teşkil etmezler. Buna göre, ihtiyatî tedbir talebinin kabul veya reddine karar verilmesi, asıl davanın da kabul veya reddini gerektirmez.
Bir geçici hukukî koruma önlemi niteliğinde olan ihtiyatî tedbirlerin üç türü olduğu kabul edilmektedir. Bunlar “teminat amaçlı”, “eda amaçlı” ve “düzenleme amaçlı” ihtiyatî tedbirlerdir. Teminat amaçlı tedbirler, ihtiyatî tedbirlerin temel şeklidir.

Tedbire konu mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verilebilir.
Eda amaçlı tedbirler; ihtilâf konusu olan hakkın geçici olarak ifa edilmesi, mahkemece tedbiren bir şeyin verilmesi, bir işin yapılması veya yapılmaması gibi taleplerin geçici olarak gerçekleştirilmesi amaçlanmaktadır.
Düzenleme amaçlı tedbirler ise; ihtilâflı hukukî ilişkinin geçici olarak düzenlenmesini amaçlar. Burada müstakbel bir edimin yerine getirilmesinden ziyâde, mevcut hukukî ilişki hakkında hukukî barışın korunması için geçici olarak düzenleme yapılması söz konusudur.
Her ne kadar öğretide ve HMK öncesi bazı Yargıtay kararlarında, asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte, uyuşmazlığın özüne ilişkin olarak ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği kabul edilmiş ise de; 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Tasarısında 395. maddesinin birinci fıkrasında yer alan “asıl uyuşmazlığı çözecek nitelikte olmamak şartıyla,” ibaresi, TBMM Adalet Komisyonundaki görüşmeler sırasında HMK taslak madde metninden çıkarılmıştır. Kanun koyucunun bu ibareyi taslak metinden çıkarmasındaki amacın, bu ilkenin dar (katı) yorumlanması sonucu, uyuşmazlıkların sonuçlanması uzun zaman almasından dolayı davacının çoğu kez davayı kazandığı halde, dava ile elde etmek istediği sonuca ulaşamadığından kaynaklı olarak oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek olduğu sonucuna varılabilir.
Halen kiracı kullanımında olan kiralananın kiraya veren tarafından mülkiyet hakkının bir kullanım şekli olarak satış veye diğer tasarruf şekillerine (Trampa, ipotek kurulması vs gibi ) konu etmek istemesi halinde üçüncü kişilerin taşınmazı görüp incelemesi gerekebilir. Şayet sözleşmede kiralananın gösterilme süresi ve şartları kararlaştırılmışsa buna uygun tedbir kararı her halükarda verilir. İhtiyati tedbir kararı zorunlu, gecikmesinde sakınca bulunup zarar olabilecek hallerde verilebilir. Uygulamada dava şartı arabuluculuk süreciyle birlikte dava sürecinin uzaması kiralananın gösterilmesi istenilen kira döneminin aşılması sonucunu doğurmakta uzayan yargılama süreci mülkiyet hakkının kapsamında kalan kiralananı satma ve tasarruf etme, ekonomik olarak faydalanma hakkının kiraya verenin elinden alınmasına yol açabilecektir.
Bu konuda TBK m.319/2 düzenlemesiyle kiraya verene bu hak verilmiştir. Ancak Ülkemizde yargılama sürelerinin uzun olması, ekonomik şartlardaki ani değişimler dikkate alındığında kiracı rızaen kiralananın üçüncü kişilere gösterilmesine müsaade etmediğinde bu konuda ortaya çıkan muarazanın giderilmesi için kiraya verenin dava açması gerekir. Bu davanın uzun sürmesine bağlı olarak kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan kiralananı satıp nakde dönüştürme gibi tasarruf etme yetkisinin kullanımı kısıtlanmış olabileceği gibi satış , yeniden kiralama veya diğer işlemlerdeki gecikmeye bağlı olarak mağduriyete ve müşteri kaybına sebep olur.

Kanun koyucu TBK m.319/2 de bu durumları dikkate alarak kiracıya kiralananın üçüncü kişilere gösterimi konusunda yükümlülük getirmiştir. Bu yükümlülüğün sınırları tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Mahkeme sözleşme taraflarının sahip olduğu hakları iki tarafın da menfaatlerini koruyarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir biçimde uyuşmazlığı gidermelidir.

Bu bağlamda; kiracının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, taşınmazların satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle bir defalık değil satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tespit edilerek hâsıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, ülkemizde ki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme sebebiyle muhtemel alıcıları kaçırması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle AİHS m.6 da düzenlenen adil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmanın kolaylaştırılması bakımından , şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir
Yapılan bu açıklamalar ışığında başvuru incelendiğinde; açılan davada esas hakkındaki hükme kadar, taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak amacıyla şartları bulunduğunda tedbir kararı verilebilir. Bu kapsamda, kira sözleşmesindeki hükümler de gözetilerek, her uyuşmazlıkta somut olayın özellikleri ile bildirilen delillerin ayrı ayrı değerlendirilerek ihtiyati tedbir koşullarının oluştuğu kanaatine varan Mahkemenin, kiracının menfaatlerini de göz önünde tutmak suretiyle kiralananın gösterilmesi hususunda hakkaniyete uygun şekilde ihtiyati tedbir kararı verebileceğine, yukarıda belirtilen Bölge Adliye Mahkemeleri Hukuk Daireleri arasındaki uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar vermek gerekmiştir.

Yargıtay  3. Hukuk Dairesi         

2024/4081 E.  ,  2025/1441 K.

https://karararama.yargitay.gov.tr/