Kira Bedelini Ödeyen Ama Su ve Elektrik Borcunu Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi? — HGK 2024/785 E., 2025/426 K.

Yargıtay’a göre kiracı, kira dışındaki elektrik, su ve ortak gider borçlarını ödemezse temerrüde düşer ve tahliye edilebilir. TBK 315 ve İİK 269 uyarınca.

🏛️ İlgili Kanunlar: TBK m. 314–315, İİK m. 269, 269/a

Uyuşmazlığın Konusu

Uyuşmazlık;
kiracının kira borcu dışında kalan elektrik, su, ortak gider gibi yan giderleri ödememesi hâlinde,
kiraya verenin ilâmsız tahliye talebinde bulunup bulunamayacağı üzerinedir.

📜 Olayın Özeti

Kiracı, 2020 tarihli bir işyeri kira sözleşmesi uyarınca kiraladığı taşınmazda 2022 yılında bazı kira ve yan giderleri ödememiştir.
Kiraya veren, Yalova İcra Müdürlüğü’nde tahliye talepli ilâmsız takip başlatmıştır.
Kiracı, ödeme emrine itiraz etmemiş; ancak sadece kira borcunu ödemiştir.
Buna rağmen yan giderleri (elektrik, su, ortak gider) ödememiştir.

Kiraya veren, temerrüt nedeniyle tahliye istemiştir.

⚖️ İlk Derece ve İstinaf Süreci

İcra Hukuk Mahkemesi,
sadece kira bedelinin ödenmiş olması nedeniyle “temerrüt gerçekleşmediği” gerekçesiyle tahliye istemini reddetti.
Mahkemeye göre, yan giderlerin ödenmemesi tahliye sebebi olamaz.
Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) de aynı yönde karar vererek reddi onadı.

📉 12. Hukuk Dairesinin Bozma Kararı

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, bu kararı bozdu.
Gerekçesi:

TBK m. 315’e göre, kiracının yalnız kira bedelini değil yan giderleri de ödememesi temerrüt sebebidir.
Takipte yan giderler de istenmiş, borçlu itiraz etmemiştir.
O hâlde borçlu yan giderleri ödemediğinden temerrüt gerçekleşmiştir.

🏛️ Direnme ve HGK İncelemesi

İlk derece mahkemesi, bozma kararına direnmiştir.

Direnme gerekçesi:

İİK m. 269/a açıkça “kira borcunun ödenmemesi hâlinde tahliye” der.
Yan giderler, “kira borcu” kavramı içinde değerlendirilemez.
TBK m. 315’teki “yan gider” ibaresi genel hükümler için geçerlidir; icra hukuku yönünden doğrudan uygulanamaz.
Bu nedenle icra mahkemesi, yan giderler üzerinden tahliye kararı veremez.

Uyuşmazlık böylece Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelmiştir.

🔍 Hukuk Genel Kurulunun Değerlendirmesi

HGK, her iki kanunun sistematiğini birlikte değerlendirmiştir:

TBK m. 314–315:
Kiracı, kira bedeliyle birlikte yan giderleri de zamanında ödemekle yükümlüdür.
Ödenmemesi hâlinde temerrüt oluşur.
İİK m. 269 ve 269/a:
İlâmsız tahliye takibi, kira borcu ödenmediğinde mümkündür.
Ancak “kira borcu” kavramı dar değil, sözleşmeye göre kiracının kira ilişkisinden doğan tüm ödeme borçlarını kapsar.
Somut olayda kiracı yan giderleri de ödememiştir.
Üstelik takibe itiraz etmediğinden bu kalemler kesinleşmiştir.
Bu durumda, yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt oluşturur.
Dolayısıyla tahliye kararı verilmesi gerekir.

“Kiralanan çatılı iş yeri olup, takibe dayanak kira sözleşmesinde elektrik ve su kullanım bedellerinin, ortak gider katılım payı alacağının kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiştir. Borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. O hâlde borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekir.“

Hukuk Genel Kurulu 2024/785 E., 2025/426 K.

Kararın Tamamı İçin Tıklayın

📘 Kararın Önemi ve Uygulamadaki Etkisi

Bu HGK kararıyla birlikte:

✅ Kiracı, sadece kira bedelini değil;
sözleşmede kararlaştırılmış elektrik, su, aidat, ortak gider gibi kalemleri de zamanında ödemekle yükümlüdür.

✅ Bu yan giderlerin ödenmemesi hâlinde, kiraya veren ilâmsız tahliye talebinde bulunabilir.

✅ İcra mahkemesi, artık “yan giderler tahliyeye konu olamaz” gerekçesiyle ret kararı veremeyecektir.

Bu yönüyle karar, kiraya veren lehine önemli bir içtihat değişikliğidir.

💬 Sanal Hukuk Yorumu

Bu karar, özellikle AVM işyerleri ve ticari kiralamalar bakımından büyük önem taşımaktadır.
Zira bu tür sözleşmelerde kira bedeli dışında ciddi ortak gider ve enerji payı alacakları bulunur.

Önceki içtihatlarda icra mahkemeleri “yan gider tahliyeye konu olamaz” diyerek ret veriyordu.
HGK, artık bu tutumu kaldırmış ve uygulamayı TBK’nın 315. maddesiyle uyumlu hâle getirmiştir.

📎 Bu içtihat, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2024/1119 E., 2024/4149 K. kararına paralel olarak
“yan gider = kira borcu” yorumunu benimsemiştir.