Yeni Malik Tahliye Davası ve İhtarname Süresi: Yargıtay’dan Kanun Yararına Bozma Kararı (TBK 351)

---

Yayınlanma Tarihi: 20 Aralık 2025
Kategori: Kira Hukuku, Yargıtay Kararları
yeni malik tahliye davası, yeni ev sahibi ihtar süresi, TBK 351, gereksinim nedeniyle tahliye, satın alınan ev kiracı çıkarma, Yargıtay kanun yararına bozma

---

Makale İçeriği

• Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?
• TBK 351. Madde Nedir?
• Yeni Malik İçin Tanınan Süreler ve Seçimlik Hak
• Yargıtay Kararına Konu Olayın Özeti
• Yargıtay Neden Kanun Yararına Bozma Kararı Verdi?
• Emsal Karardan Çıkarılacak Hukuki Sonuçlar
• Sık Sorulan Sorular (SSS)
• Sonuç ve Değerlendirme

---

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?

Kiracılı bir taşınmazın satılması halinde en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biri, yeni malikin kiracıyı hangi şartlarda ve ne kadar sürede tahliye edebileceği konusudur.

20 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/2624 E., 2025/3931 K. sayılı kararı, bu konuda uygulamada sıkça yapılan hatalara ışık tutmuş ve özellikle 1 aylık ihtar süresinin hak düşürücü niteliğini açıkça ortaya koymuştur.

---

TBK 351. Madde Nedir? (Yeni Malikin Gereksinimi)

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen kişinin;

• Kendisi
• Eşi
• Altsoyu veya üstsoyu
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için konut veya işyeri gereksinimi bulunması halinde tahliye davası açabilmesine imkân tanır.

Ancak bu hak süre şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır.

---

Yeni Malik İçin Tanınan Süreler ve Seçimlik Hak

Yeni malik, TBK 351 kapsamında iki ayrı yolu tercih edebilir:

1️⃣ Edinme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde İhtar

• Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
• Bu ihtarın ardından 6 ayın sonunda tahliye davası açılabilir.

2️⃣ Kira Sözleşmesi Süresinin Sonunu Beklemek

• Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin bitimini bekleyebilir.
• Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir.

Bu iki yol seçimliktir ve sürelere uyulmaması halinde hak kaybı doğar.

---

Yargıtay Kararına Konu Olan Olay

Yargıtay’ın önüne gelen somut olayda tarihler şu şekildedir:

• Taşınmazın Satın Alınma Tarihi: 09.12.2022
• İhtarname Düzenlenme Tarihi: 28.12.2022
• İhtarnamenin Tebliğ Tarihi: 13.01.2023
• Tahliye Davası Açılış Tarihi: 19.07.2023

Yeni malik, TBK 351/1 uyarınca “yeni iktisap ve ihtiyaç” sebebiyle tahliye talep etmiştir.
Yerel mahkeme davayı kabul etmiş; ancak Adalet Bakanlığı, kararın hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle kanun yararına temyiz yoluna başvurmuştur.

---

Yargıtay Neden Bozma Kararı Verdi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında şu noktaya özellikle vurgu yapmıştır:

• Taşınmaz 09.12.2022 tarihinde edinilmiştir.
• 1 aylık yasal sürenin 09.01.2023 tarihinde dolması gerekir.
• Ancak ihtarname 13.01.2023 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir.

📌 Sonuç:
İhtar süresinde yapılmadığından, TBK 351/1’e dayalı tahliye davası dinlenemez.
Yerel mahkemenin tahliye kararı usul ve yasaya aykırı bulunmuş ve karar kanun yararına bozulmuştur.

---

Emsal Karardan Çıkarılacak Hukuki Sonuçlar

Bu karar, uygulamada son derece önemli sonuçlar doğurmaktadır:

• 1 aylık süre hak düşürücüdür, uzatılamaz.
• İhtarın tebliğ tarihi esas alınır, noterde düzenlenme tarihi yeterli değildir.
• Süre kaçırılırsa, yeni malik 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder.
• Bu durumda yalnızca kira sözleşmesinin bitimi beklenebilir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. TBK 351’de öngörülen süre ve usullere uyulması zorunludur.

İhtarname 1 ay içinde gönderilip geç tebliğ edilirse ne olur?

Tebliğ tarihi esas alındığından, süre aşılmış sayılır ve dava reddedilir.

Süre kaçırılırsa tahliye tamamen imkânsız mı?

Hayır. Ancak sözleşme süresinin bitimi beklenmelidir.

---

Sonuç

20 Aralık 2025 tarihli bu emsal Yargıtay kararı, yeni malik tarafından açılacak tahliye davalarında usul kurallarının en az maddi gerekçeler kadar önemli olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Tapu devrinin hemen ardından ihtar sürecinin başlatılmaması, davanın esastan incelenmeden reddedilmesine yol açabilmektedir. Bu nedenle, sürecin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşır.

---

⚖️ Yasal Uyarı:
Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarınız için mutlaka bir avukata danışınız.

---

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/12/20251220-14.pdf