---

Tek Mirasçı Tarafından Çekilen Temerrüt İhtarı Geçerli midir?

Kira Alacağı ve Tahliye Davalarında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025 Tarihli Kanun Yararına Bozma Kararı

Makale İçeriği

• Tek mirasçı – zorunlu dava arkadaşlığı ilişkisi
• Temerrüt ihtarı kim tarafından çekilmelidir?
• İlk derece mahkemesinin hatalı değerlendirmesi
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin gerekçesi
• Kararın uygulamadaki önemi
• Sıkça sorulan sorular (FAQ)

---

1. Olayın Özeti: Kira Alacağı ve Tahliye Talebi

Uyuşmazlık, kiracının 2016–2020 yılları arasında kira bedellerini ödememesi iddiasına dayanmaktadır. Davacı;

• 45.600 TL kira alacağının tahsili,
• Temerrüt nedeniyle tahliye
  talebiyle dava açmıştır.

Davacı, taşınmazı murisinden miras yoluyla edinmiştir. Kiracı ise uzun yıllar boyunca sözlü kira ilişkisi kapsamında taşınmazı kullanmaya devam etmiştir.

---

2. İlk Derece Mahkemesi Ne Karar Verdi?

İstanbul 20. Sulh Hukuk Mahkemesi;

• Kira alacağı talebini kısmen kabul etmiş,
• Tahliye talebini ise reddetmiştir.

Mahkemenin Ret Gerekçesi:

Mahkeme, kiraya verenin vefatından sonra iki mirasçının bulunduğunu, ancak temerrüt ihtarnamesinin yalnızca bir mirasçı tarafından çekildiğini, diğer mirasçının ihtarda yer almaması nedeniyle zorunlu dava arkadaşlığı şartının gerçekleşmediğini kabul etmiştir.

---

3. Kanun Yararına Temyiz Nedir ve Neden Başvuruldu?

Karar kesin nitelikte olduğundan, Adalet Bakanlığı tarafından HMK m. 363 uyarınca kanun yararına temyiz yoluna başvurulmuştur.

Amaç:

• Hatalı hukuki değerlendirmenin emsal haline gelmesini önlemek
• Uygulamada yanlış yönlendirmeleri düzeltmek

---

4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Değerlendirmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosya kapsamını ayrıntılı şekilde inceleyerek şu kritik tespitleri yapmıştır:

🔹 Tek Mirasçı Gerçeği Göz Ardı Edildi

• Diğer mirasçı ihtarname tarihinden önce vefat etmiştir.
• Davacı, ihtar tarihinde taşınmazın tek mirasçısı ve tek malikidir.

🔹 Temerrüt İhtarı Hukuken Geçerlidir

• İhtar, hak sahibi kişi tarafından çekilmiştir.
• Ortada zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır.

🔹 Yerel Mahkeme Yanılgıya Düşmüştür

• Fiilen ve hukuken tek malik olan davacı,
  “diğer mirasçı varmış gibi” değerlendirilmiştir.
• Bu durum usul ve yasaya açıkça aykırıdır.

---

5. Yargıtay Kararı: Kanun Yararına Bozma

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi;

Tahliye talebinin reddine ilişkin kararın, kanun yararına BOZULMASINA
oy birliğiyle karar vermiştir.
(Tarih: 21.10.2025)

📌 Önemli Not:
Kanun yararına bozma kararları, somut dosyada tarafların durumunu değiştirmez; ancak gelecekte benzer davalarda bağlayıcı nitelikte yol gösterici içtihat oluşturur.

---

6. Kararın Uygulamadaki Önemi

Bu karar özellikle şu noktalar açısından emsal niteliğindedir:

• ✅ Tek mirasçı, tek başına geçerli temerrüt ihtarı çekebilir
• ✅ Mirasçılık durumu ihtar tarihine göre değerlendirilmelidir
• ❌ Ölmüş mirasçılar gerekçe gösterilerek tahliye reddedilemez
• ⚖️ Sulh hukuk mahkemeleri için önemli bir uygulama uyarısıdır

---

7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Tek mirasçı tahliye davası açabilir mi?

Evet. Taşınmazın tamamı kendisine aitse, tek başına tahliye ve kira alacağı davası açabilir.

Temerrüt ihtarını tüm mirasçılar çekmek zorunda mı?

Hayır. İhtar tarihinde tek mirasçı varsa, ihtar tek kişi tarafından çekilebilir.

Kanun yararına bozma emsal olur mu?

Doğrudan bağlayıcı değildir; ancak uygulamada güçlü yol gösterici içtihat niteliğindedir.

---

8. Sonuç ve Değerlendirme

Yargıtay bu kararında açıkça şunu vurgulamıştır:

“Hukuki değerlendirme, varsayımlara değil; ihtar tarihindeki gerçek mülkiyet ve miras durumuna göre yapılmalıdır.”

Bu karar, özellikle kira hukuku, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar ve temerrüt nedeniyle tahliye davaları bakımından son derece önemli bir içtihattır.

---