Kiracıysanız ya da ev sahibiyseniz, 2024–2026 arasında kira hukukunda yaşanan değişiklikleri takip etmek neredeyse tam zamanlı bir iş hâline geldi. Yasa değişiklikleri, Yargıtay içtihat dönüşümleri, arabuluculuk zorunluluğu, vergi düzenlemeleri… Bunların tamamı hem kiracının hem ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini doğrudan etkiliyor.

Piyasa koşulları ve hukuki çerçeve birlikte değerlendirildiğinde 2026, kira ilişkilerinde yeni bir denge arayışının yılı olarak öne çıkıyor. Bu yazıda tüm değişiklikleri, güncel Yargıtay kararları ve rakamsal verilerle birlikte masaya yatırıyorum.

11 Haziran 2022’de yüksek enflasyon ortamında kiracıları korumak amacıyla konut kiralarına yıllık en fazla %25 artış sınırı getirildi. Bu sınır defalarca uzatıldı; en son uzatmayla 1 Temmuz 2024’e kadar uygulandı. 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu geçici sınır kaldırıldı.

Kira tespit ve kira uyarlama davaları, 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Bu tarihten sonra arabuluculuğa başvurmadan doğrudan mahkemeye giden davalar, usulden reddediliyor.

• 1. Başvuru Adliye arabuluculuk bürosuna veya Arabuluculuk Daire Başkanlığı sistemine online başvuru yapılır
• 2. Arabulucu ataması 3 iş günü içinde arabulucu atanır ve taraflara bildirilir
• 3. İlk toplantı Arabulucu her iki tarafı ayrı ya da birlikte dinler; taraflar avukatla temsil edilebilir
• 4. Süre Arabuluculuk süreci 3 hafta içinde sonuçlanmalıdır; tarafların onayıyla 1 hafta uzatılabilir
• 5. Sonuç Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve bu tutanak mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Anlaşma olmazsa son tutanak alınır ve dava açılabilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 27 Şubat 2024 tarihli kararıyla kira tespit davalarında son derece önemli bir içtihat değişikliğine imza attı: TBK öncesinde (KHGK döneminde) geliştirilen “kısa süreli sözleşmelerde tespit, uzun süreli sözleşmelerde uyarlama zorunluluğu” ayrımı artık TBK döneminde uygulanmayacak.

Kira sözleşmesinin 5. yıl uzamasına girmesi gerekir. Sözleşme 1 yıllık yapılmış ve 5 kez uzamışsa 5. uzama yılında dava açılabilir.

%25 sınırının kaldırılmasının öngörülemeyen bir yan etkisi ortaya çıktı: yüksek TÜFE artışlarını karşılayabilen ama piyasa rayicinin çok altında kira alan ev sahipleri, kira tespit davası açmak yerine tahliye yoluna başvurmayı tercih eder hâle geldi. 2025 yılında sulh hukuk mahkemelerindeki tahliye dava sayısı dikkat çekici biçimde arttı.

Ekim 2025’te TBMM’ye sunulan ve yasalaşan düzenlemeyle 2025 yılı kira gelirlerine uygulanmak üzere (Mart 2026’da beyan edilecek) önemli bir değişiklik hayata geçti: kira geliri istisnası artık yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından emekli, malul, dul ve yetim aylığı alanlara tanınıyor. Diğer mükellefler 2025 gelirleri için bu istisnadan yararlanamıyor.

Aynı yasa teklifiyle birlikte tapuda hatalı değer beyanı için uygulanan ceza oranı da artırıldı. Gayrimenkul alım-satımında gerçek değerin altında beyanda bulunulması hâlinde aradaki fark üzerinden artırılmış vergi ziyaı cezası uygulanacak. Bu düzenleme kiraya girilecek taşınmaz alımında yapılacak beyanları doğrudan etkiliyor.

Şubat 2026 için TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %3,98‘dir. Ev sahibiniz bu oranın üzerinde zam isteyemez. Yasal tavanı aşan her tutanı ödeme zorunluluğunuz yoktur.

Hayır. Sözleşmede yazılı artış oranı TÜFE’yi aşıyorsa, TÜFE oranı otomatik olarak uygulanır. Sözleşmedeki fazlayı ödemek zorunda değilsiniz. Yargıtay bu konuda oldukça tutarlı; kiracı aleyhine yapılan sözleşme hükümleri emredici hükmün üstüne çıkamaz.

Bu yasal bir hakkıdır ve 5 yılı dolduran kiralamalarda kullanılabilir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa gitmesi zorunludur. Arabuluculuğa katılın, anlaşamazsanız mahkemede bilirkişi raporu belirleyici olur. Emsal kira bedellerini araştırın ve gerekirse karşı kira belirleme delili sunun.

Yeni malik, evi satın alırken kira sözleşmesini devralmış sayılır. Evi tahliye edebilmek için ya sözleşmenin 10 yılı doldurmasını beklemeli ya da geçerli bir tahliye sebebine dayanmalıdır. Yargıtay, yeni malikin “eve ihtiyacım var” demesini yeterli bulmamakta; ihtiyacın gerçek ve samimi olmasını aramaktadır.

Dava sonuçlanana kadar mevcut kirayla devam edersiniz. Mahkeme yeni kira bedelini belirlediğinde, dava döneminin başından itibaren fark alacağı doğar. Bu farkı tarafların anlaşmasıyla ya da icra yoluyla tahsil etmek gerekir; kararın kendisi eda hükmü içermez.

Hayır. Kiracının yasal zam oranını kabul etmesi hâlinde ev sahibi sözleşmeyi tek taraflı feshedemez. Yasal sınıra uymaya devam eden kiracıyı salt bu gerekçeyle tahliye ettirmek mümkün değildir.

2026 Türkiye’sinde kira piyasası ile hukuki çerçeve arasında derin bir gerilim yaşanıyor. Büyükşehirlerde piyasa kira değerleri, uzun süreli kiracıların ödediği kiraların bazen 3–5 katına ulaşıyor. Bu durum ev sahiplerini tahliye yollarına yöneltiyor; ama bu yolların hepsinin ciddi hukuki süreçler gerektirdiğini pek çok kişi bilmiyor.

Kira uyuşmazlıklarında avukata başvurmayı geciktirmeyin. Bir saatlik danışma, yanlış bir tahliye girişimini ya da haksız zamma yıl boyu boyun eğmeyi önleyebilir. Haklarınızı zamanında kullanmak, her zaman mahkemeye gitmekten daha ucuzdur.