İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 352/2) – Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kararları

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nasıl açılır? Şartları, dava açma süresi, hangi hallerde açılamayacağı ve güncel Yargıtay kararları bu yazımızda.

Makale İçeriği

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Davanın Kim Tarafından Açılabileceği
Birden Fazla Malikin Bulunması Hali
Kira Süresi ve Dava Açma Süresi
İki Haklı İhtarın Şartları
İhtar Sonrası Ödeme Durumu
Süresiz Kira Sözleşmelerinde Durum
TBK 353 ve Dava Açma Süresinin Uzaması
Yargıtay Kararları
Sık Sorulan Sorular

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesi halinde kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanır.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının ödeme alışkanlıklarını disipline etmek ve kiraya verenin mülkiyet hakkını korumaktır.

Davanın Kim Tarafından Açılabileceği

Tahliye davası yalnızca kiraya veren tarafından açılabilir.
Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malik, dava açabilmek için önceden kiracıya kira paralarının kendisine ödenmesini bildiren ihtar göndermeli, ardından iki haklı ihtarı yapmalıdır.

Birden Fazla Malikin Bulunması Hali

Birden fazla kiraya veren varsa, ihtarlar mutlaka birlikte gönderilmeli, dava da birlikte açılmalıdır.
Bu husus dava hakkına ilişkin olup, mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

Kira Süresi ve Dava Açma Süresi

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde: Aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde: Bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar yapılmalıdır.
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede: İhtarda ödeme süresi verilmeli mi?

İhtarlarda ödeme süresi
verilmesi söz konusu değildir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E., 2013/12808 K.

🔗 Detaylar için: Kiralayanın iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında ihtarın haklı olabilmesinin şartları

İki Haklı İhtarın Şartları

Tahliye davasının kabulü için:

Kiracının kira bedelini ödememesi,
Bu nedenle kiraya verenin yazılı ihtar göndermesi,
Aynı kira yılı içinde en az iki haklı ihtar yapılmış olması gerekir.

İhtarın haklı sayılması için:

Yazılı yapılması,
Hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin açıkça belirtilmesi,
Kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi,
İhtara konu ay kirasının ödenmemiş olması (veya ihtardan sonra ödenmiş olması),
şarttır.

İhtar Sonrası Ödeme Durumu

Kiracı, ihtar tebliğ edildikten sonra borcunu ödese bile, bu ödeme iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz.

Süresiz Kira Sözleşmelerinde Durum

Süresiz kira sözleşmelerinde,
Kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde,
iki haklı ihtara dayanılarak tahliye davası açılamaz.

TBK 353 ve Dava Açma Süresinin Uzaması

TBK 353. maddeye göre, kiraya veren dava açma süresini kaçırmamak için kiracıya, “En geç dava açma süresinin sonuna kadar dava açılacağı” ihtarını gönderirse, dava açma hakkı bir kira yılı daha uzar.

Yargıtay Kararları

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2008/3569 E., 2008/5722 K., 05.05.2008
“İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK 352/2) ile temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK 315) arasında derdestlik ilişkisi yoktur. İki davanın tarafları aynı olsa da dava sebepleri farklıdır.”

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2920 E., 2020/5059 K.
“Kiralayan durumunda olmayan malikin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi için önceden kiracıya ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerekir.”

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/11179 E., 2018/5354 K.
“Kira bedelinin yıllık olarak belirlendiği hallerde iki haklı ihtar yoluna başvurulamaz. Bu tür sözleşmelerde tahliye davası açılamaz.”

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/6847 E., 2012/9875 K.
“Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı varsa, muaccel hale gelen kira bedeli tek ihtarla istenmelidir. Bu alacak bölünerek farklı ihtarlara konu edilemez. Aksi halde iki haklı ihtar koşulları oluşmaz.”

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/10338 E., 2013/12808 K.
“İhtarın haklı sayılabilmesi için yazılı yapılması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, usulüne uygun tebliğ edilmesi yeterlidir.”

İki Haklı İhtar ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Arasındaki Fark

Her ne kadar iki dava aynı taraflar arasında açılsa da dava sebepleri birbirinden farklıdır.

👉 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/3569 E., 2008/5722 K. ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/2920 E., 2020/5059 K. kararlarında da belirtildiği üzere, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK 352/2) ile temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK 315) arasında derdestlik ilişkisi bulunmamaktadır.

🔗 Ayrıntılı bilgi için: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK 352/2) ile temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK 315) arasında derdestlik ilişkisi yoktur

İhtarın Haklı Olabilmesinin Şartları

Bir ihtarın haklı sayılabilmesi için:

Yazılı olması,
Hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin açıkça belirtilmesi,
Kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi,
İhtara konu kira bedelinin ödenmemiş olması (veya ihtardan sonra ödenmiş olması),

yeterlidir.

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E., 2013/12808 K. kararında da bu kriterler vurgulanmıştır.

“Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

İhtarlarda ödeme süresi
verilmesi söz konusu değildir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebiğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.”

🔗 Detaylar için: Kiralayanın iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında ihtarın haklı olabilmesinin şartları

Kimler Dava Açabilir?

Dava kiraya veren tarafından açılabilir.
Malik, kiraya veren sıfatına sahip değilse doğrudan dava açamaz. Ancak kiracıya ihtar gönderip kira bedellerinin kendisine ödenmesini isterse, sonrasında ihtarlar gönderilerek dava açılabilir.
Kiraya verenler birden fazla ise ihtarların ve davanın birlikte açılması zorunludur.

Tahliye Davası Açma Süresi

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
TBK 353’e göre, en geç dava açılması için öngörülen sürenin sonuna kadar kiracıya dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma hakkı bir kira yılı daha uzar.

Hangi Hallerde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılamaz?

Süresiz sözleşmelerde,
Kira bedelinin yıllık ödendiği sözleşmelerde,

iki haklı ihtar koşulları oluşmaz.

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/11179 E., 2018/5354 K. kararında da bu durum açıkça belirtilmiştir.

🔗 Ayrıntılı bilgi için: Kira bedelinin yıllık olarak belirlendiği hallerde iki haklı ihtar yoluyla tahliye yoluna başvurulamaz

Muaccel Hale Gelen Kira ve Tek İhtar Sorunu

Eğer kira sözleşmesinde “bir kira ödenmediğinde gelecek kiralar muaccel olur” hükmü varsa, kiraya veren tüm kira bedellerini tek ihtarla talep edebilir. Bu durumda borcun bölünüp farklı ihtarlarla istenerek iki haklı ihtar koşulunun oluşturulması mümkün değildir.

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/6847 E., 2012/9875 K. bu konuda açık bir içtihat vermiştir.

🔗 Ayrıntılı bilgi için: Muaccel hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parası bölünerek iki haklı ihtara konu edilemez

Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını kim açabilir?
Kiraya veren veya kiraya veren sıfatını kazanmış malik açabilir.

Kiracı ihtardan sonra öderse dava düşer mi?
Hayır, ödeme yapılsa da ihtar geçerlidir ve dava açılabilir.

Süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar geçerli midir?
Hayır, bu durumda iki haklı ihtar ile tahliye mümkün değildir.

Dava açma süresi ne kadardır?
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya verene tanınmış önemli bir tahliye sebebidir. Ancak davanın açılabilmesi için ihtarların haklılığı, süresi ve usul şartlarının doğru yerine getirilmesi gerekir.

📌 Yanlış ihtar veya süresinde açılmayan dava, davanın reddine yol açar. Bu nedenle tahliye sürecinde uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşır.