Kira Hukuku – Kanun Yolları
Kira Davalarında İstinaf ve Temyiz Sınırı 2026: Güncel Tutarlar, Dava Türüne Göre Hesaplama ve Yargıtay Kararları
HMK m. 341, 362 | 7035, 7251, 7550 Sayılı Kanunlar | AYM E. 2023/182 K. 2024/203
sanalhukuk.org editörü | Son güncelleme: Nisan 2026
Kira uyuşmazlığı yaşayan ev sahipleri ve kiracıların en çok merak ettiği soru şudur: “Karara itiraz edebilir miyim?” Bu sorunun yanıtı, dava türüne ve kira miktarına göre farklılaşmaktadır. Üstelik 2025 yılında Anayasa Mahkemesi’nin verdiği iptal kararı ve ardından çıkan 7550 sayılı Kanun, sınır hesaplama yöntemini kökten değiştirmiştir. Bu makalede kira davalarında istinaf ve temyiz sınırlarının 2026 yılı itibarıyla nasıl hesaplandığını, dava türlerine göre ayrımları ve Yargıtay içtihadını kapsamlı biçimde ele alıyoruz. Tahliye süreci hakkında genel bilgi almak için önce kira hukukuna giriş niteliğindeki rehberimizi incelemenizi öneririz.
Hızlı Yanıt – 2026 Kira Davası Sınırları
İstinaf sınırı: 59.600 TL (yıllık kira bedeli bu tutarı aşmalı)
Temyiz sınırı – tahliye: 682.000 TL (3 aylık kira bu tutarı aşmalı)
Temyiz sınırı – alacak: 682.000 TL (dava değeri bu tutarı aşmalı)
Referans tarihi: 30.10.2025 sonrası açılan davalarda dava tarihi esas
İçindekiler
1. İstinaf ve Temyiz Nedir?
2. 2026 Yılı Güncel Parasal Sınırlar (Karşılaştırmalı Tablo)
3. Kira Davalarında Özel Düzenleme: HMK m. 362/1-b’nin Evrimi
4. 2026 Kira Davası İstinaf Sınırı Kaç TL? – Tahliyede Yıllık Kira Esas
5. Tahliye Davası Temyiz Sınırı Nasıl Hesaplanır? – Üç Aylık Kira Kuralı
6. Kira Alacağı Davalarında İstinaf ve Temyiz
7. İtirazın Kaldırılması + Tahliye Birlikte İstendiğinde Sınır
8. AYM Kararı ve 7550 Sayılı Kanun: “Dava Tarihi” Neden Önemli?
9. Yargıtay Kararları
10. Pratik Hesaplama Örnekleri (2026)
11. Video Anlatım
12. Dikkat Edilmesi Gerekenler
13. Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. İstinaf ve Temyiz Nedir?
Türk yargısında hukuk davaları için iki aşamalı kanun yolu sistemi mevcuttur. Her iki kanun yoluna başvurmak için uyuşmazlığın belirli bir parasal eşiği aşması zorunludur; bu eşiğin altında kalan kararlar kesin niteliktedir.
İstinaf (HMK m. 341 vd.): İlk derece mahkemesi (Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk) kararlarına karşı Bölge Adliye Mahkemesi’ne (BAM) başvurulan olağan kanun yoludur. BAM kararı hem vakıa hem hukuk yönünden denetler; duruşma açabilir, delil toplayabilir, yeniden hüküm kurabilir.
Temyiz (HMK m. 361 vd.): BAM kararlarına karşı Yargıtay’a başvurulan ikinci kanun yoludur. Yargıtay yalnızca hukuka uygunluk denetimi yapar; vakıa ve delil değerlendirmesi temyiz kapsamı dışındadır.
Kira davaları, kanun yolu kuralları bakımından genel hukuk davalarından önemli ölçüde ayrışmaktadır. Kira davalarında yıllık kira tutarı esas ilkesi hakkındaki Yargıtay kararına da bakmanızı öneririz.
2. 2026 Yılı Güncel Parasal Sınırlar
2026 yılı için parasal sınırlar, %49 YDO ile 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren güncellenmiştir.
HMK – 2025 / 2026 Parasal Sınırlar Karşılaştırması
| Sınır Türü | 2025 | 2026 | İlgili Madde |
| İstinaf kesinlik sınırı | 40.000 TL | 59.600 TL | HMK m. 341/2 |
| Temyiz kesinlik sınırı | 544.000 TL | 682.000 TL | HMK m. 362/1-a |
| Temyizde duruşma sınırı | 816.000 TL | 1.023.000 TL | HMK m. 369 |
| Senetle ispat sınırı | 33.000 TL | 49.140 TL | HMK m. 200 |
Kaynak: YDO %49 – Hazine ve Maliye Bakanlığı. Tüm sınırlar 1 Ocak 2026 itibarıyla geçerlidir.
3. Kira Davalarında Özel Düzenleme: HMK m. 362/1-b’nin Evrimi
Kira davaları genel HMK temyiz kurallarına tabi olmayıp üç aşamalı yasal değişimle şekillenen özel bir çerçevede değerlendirilmektedir.
Yasal Süreç – Üç Aşama
Aşama 1 – HMK’nın Orijinal Hali (01.10.2011): Sulh hukuk mahkemesinde görülen tüm kira davalarında verilen kararlar temyize kapalıydı.
Aşama 2 – 7035 Sayılı Kanun (05.08.2017): Kira alacağı davaları malvarlığı davaları gibi kabul edilerek temyiz sınırı rakamına tabi tutuldu.
Aşama 3 – 7251 Sayılı Kanun (28.07.2020): “Kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar” ibaresi eklenerek tahliye gibi alacak niteliği taşımayan kira davaları da temyize açıldı.
4. 2026 Kira Davası İstinaf Sınırı Kaç TL? – Tahliyede Yıllık Kira Esas
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre tahliye davalarında istinaf kesinlik sınırı, yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Aylık kira tutarıyla kesinlik sınırını kıyaslamak hatalı sonuç verir ve bu hata pratikte çok sık yapılmaktadır.
İstinaf Sınırı Hesaplama – Tahliye Davaları
Dava değeri = Aylık kira × 12 (yıllık kira)
Yıllık kira > 59.600 TL → İstinaf yolu AÇIK
Yıllık kira ≤ 59.600 TL → İlk derece kararı KESİN
30.10.2025 tarihinden itibaren bu hesaplamada dava tarihi esas alınmaktadır. Dava açılışından sonra kira bedelinin artmış olması sınırı değiştirmez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında istinaf sınırı konusundaki Yargıtay kararı analizine de başvurabilirsiniz.
5. Tahliye Davası Temyiz Sınırı Nasıl Hesaplanır? – Üç Aylık Kira Kuralı
HMK m. 362/1-b’nin son bölümü, tahliye ve diğer kira davalarında temyiz için kritik bir kural ortaya koymaktadır: üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aşması.
Temyiz Sınırı Hesaplama – Tahliye ve Diğer Kira Davaları
Üç aylık kira = Aylık kira × 3
Üç aylık kira > 682.000 TL → Temyiz yolu AÇIK
Üç aylık kira ≤ 682.000 TL → BAM kararı KESİN
Bu kural Yargıtay 3. HD’nin yerleşik içtihadıdır. Yüklenen kararda (3. HD 2022/7539 E.) mahkeme, üç aylık kira tutarının 107.090 TL’lik o dönem sınırını aşmadığını tespit ederek temyiz istemini miktardan reddetmiştir. Tahliye taahhütnamesi konusundaki kapsamlı rehberimize de bakmanızı öneririz.
6. Kira Alacağı Davalarında İstinaf ve Temyiz
Kira alacağı davaları (gecikmiş kira, kira farkı, depozito iadesi vb.) 7035 sayılı Kanun’dan bu yana malvarlığı davaları gibi değerlendirilmektedir. Bu davalarda hesaplama basittir: dava konusu alacak miktarı doğrudan sınırla kıyaslanır.
Dava değeri > 59.600 TL → İstinaf yolu açık
Dava değeri > 682.000 TL → Temyiz yolu açık
Dava değeri ≤ İlgili sınır → O aşamada karar kesin
7. İtirazın Kaldırılması + Tahliye Birlikte İstendiğinde Sınır
Hem itirazın kaldırılması (kira alacağı) hem tahliyenin birlikte talep edildiği davalarda kesinlik sınırı, icra dosyası alacak miktarı ile yıllık kira bedelinin toplamına göre belirlenir.
Kesinlik değeri = İcra alacak miktarı + Yıllık kira bedeli
Bu toplam > 59.600 TL → İstinaf açık | > 682.000 TL → Temyiz açık
8. AYM Kararı ve 7550 Sayılı Kanun: “Dava Tarihi” Neden Önemli?
2025 yılı, kanun yolu sınırları açısından bir kırılma noktasıdır. Süreç iki aşamada gerçekleşmiştir.
Birinci Aşama – AYM İptal Kararı (30.01.2025 RG)
AYM, E. 2023/182, K. 2024/203 sayılı kararıyla HMK Ek m. 1/2’nin “hükmün verildiği tarihteki miktar esas alınır” hükmünü iptal etti. Gerekçe: uzayan yargılamalarda enflasyon nedeniyle kanun yolu hakkının fiilen ortadan kalkması, mahkemeye erişim hakkının ihlali.
İkinci Aşama – 7550 Sayılı Kanun (04.06.2025 RG, yürürlük: 30.10.2025)
Yeni kural: “341 inci, 362 nci ve 369 uncu maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır.” Artık dava hangi tarihte açıldıysa o tarihteki sınır geçerlidir; kararın verildiği yılın sınırı değil.
Geçiş Kuralı: 30.10.2025 öncesinde açılan davalara eski kural (karar tarihi) uygulanır. 30.10.2025 ve sonrasında açılan davalarda dava tarihi esas alınır.
9. Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. HD – E. 2022/7539 / K. 2022/9083 – 01.12.2022
“Uyuşmazlığa konu kira ilişkisinden doğan davada üç aylık kira tutarı temyiz sınırının altındadır. Davalı vekilinin temyiz isteminin miktardan REDDİNE.”
Tahliye taahhüdüne dayalı itirazın iptali – 3 aylık kira tutarı sınırın altında → temyiz reddi
Yargıtay 12. HD – E. 2023/1172 / K. 2023/2211
“Dairenin yerleşik içtihatları gereğince miktar yönünden kesinlik sınırının belirlenmesinde bir yıllık kira tutarı esas alındığından temyiz konusu uyuşmazlıkta bir yıllık kira tutarı sınırın üzerinde olduğundan kararın temyizi kabildir.”
İstinaf + temyiz sınırında yıllık kira tutarı esas
Ankara BAM 37. HD – E. 2022/1154 / K. 2023/490 – 08.09.2023
“Tahliye davalarında dava değeri dava tarihindeki yıllık kira bedeli olup, istinaf kesinlik sınırının dava tarihindeki kira bedeli dikkate alınarak tayin edilmesi gerekir.”
Dava tarihi esas – karar tarihi değil (7550 öncesi dönemde BAM içtihadı)
10. Pratik Hesaplama Örnekleri (2026)
Aşağıdaki örnekler 30.10.2025 sonrasında açılmış davalar için dava tarihi esasına göre hesaplanmıştır.
11. Video Anlatım
Bu konuyu video anlatımla da takip edebilirsiniz. Aşağıdaki videomuzda 2026 kira davası sınırlarını, hesaplama örneklerini ve AYM’nin dava tarihi kararını sade bir dille anlattık.
12. Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. 30.10.2025 sonrasında açılan davalarda dava tarihi esas alınır; karar tarihi değil.
2. Tahliye davalarında istinaf sınırı hesabında yıllık kira bedeli esas alınır; aylık değil.
3. Tahliye davalarında temyiz eşiği üç aylık kira tutarıdır (2026: 682.000 TL).
4. İtirazın kaldırılması + tahliye birlikte istendiğinde icra alacağı + yıllık kira toplamı esas alınır.
5. Sınırın altında kalan karara temyiz başvurusu yapmak harç kaybına yol açar; Yargıtay miktardan reddeder.
6. Tahliye ihtarnamesi ve usul şartları, kanun yolu sorunlarından bağımsız olarak ayrıca dikkat gerektiren bir alandır.
Kira Hukuku – İlgili İçerikler
Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Kararları (2025)
Tahliye Davalarında İstinaf Kesinlik Sınırı – Dava Tarihi Esas
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – İstinaf Kesinlik Sınırı
İtirazın Kaldırılması + Tahliye Davalarında Kesinlik Sınırı Hesabı
Kira Alacağı + Tahliye Davalarında Yıllık Kira Tutarı Esas – Yargıtay
Tahliye Tarihi Belirsiz Tahliye Taahhüdü Geçersizdir – Yargıtay
13. Sık Sorulan Sorular (SSS)
2026 kira davası istinaf sınırı kaç TL?
2026 yılında istinaf kesinlik sınırı 59.600 TL’dir. Tahliye davalarında bu sınır yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. 30.10.2025 sonrasında açılan davalarda dava tarihi esas alınır.
Tahliye davası temyiz sınırı nasıl hesaplanır?
Tahliye davalarında üç aylık kira tutarının 682.000 TL’yi (2026) aşması gerekir. Üç aylık kira = aylık kira × 3. Bu eşiği geçmiyorsa BAM kararı kesindir, Yargıtay’a başvurulamaz.
İstinaf ve temyiz sınırında karar tarihi mi, dava tarihi mi esas alınır?
30.10.2025 sonrasında açılan davalarda artık dava tarihi esas alınmaktadır (7550 sy. Kanun). Bu tarihten önce açılan davalarda karar tarihi uygulanmaya devam eder.
Kira alacağı davasında 2026 temyiz sınırı nedir?
Kira alacağı davaları malvarlığı davası gibi değerlendirilir. 2026’da temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Dava değeri bu tutarı aşıyorsa temyiz yolu açıktır.
İtirazın kaldırılması ve tahliye birlikte talep edildiğinde kesinlik sınırı nasıl hesaplanır?
Yargıtay yerleşik içtihadına göre icra alacak miktarı ile yıllık kira bedeli toplanır; bu toplam ilgili sınırla kıyaslanır.
Tahliye davalarında aylık mı yoksa yıllık kira mı esas alınır?
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre yıllık kira bedeli esas alınır. Aylık kira tutarıyla sınırı kıyaslamak hatalı ve sık yapılan bir hatadır.
Temyiz sınırının altında kalan karara Yargıtay’a başvurulabilir mi?
Hayır. Yargıtay, HMK m. 366 atfıyla m. 352/1-b uyarınca temyiz istemini miktardan reddeder. Peşin ödenen harcın iadesi için ayrıca başvuru gerekmektedir.
Sonuç
Kira davalarında kanun yolu hakları, dava türüne ve kira miktarına göre farklılaşan çok katmanlı bir sistemdir. 2026’da istinaf için yıllık kira 59.600 TL’yi, temyiz için üç aylık kira 682.000 TL’yi aşmalıdır. 30.10.2025 sonrasında açılan davalarda dava tarihi esas alınmaktadır. Her davada bu hesabı somut rakamlarla yapmak, hak kaybını önlemenin tek güvencesidir.
Sanal Hukuk
SANAL HUKUK sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
