Vekaleten İmzalanan Kira Sözleşmesinde İcra Takibi ve Dava Açma Hakkı Kime Aittir? -

Kira Hukuku — Yargıtay İçtihadı

Vekaleten İmzalanan Kira Sözleşmesinde İcra Takibi ve Dava Açma Hakkı Kime Aittir? (2025)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi kararlarıyla yerleşik içtihat: vekil sözleşmenin tarafı değildir; icra takibi ve tahliye davası yalnızca malik (kiraya veren müvekkil) tarafından açılabilir.

İçindekiler

1. Temel İlke: Bir Cümlede Cevap

2. Vekaletname ile Kira Sözleşmesi: Hukuki Çerçeve

3. Kiraya Veren Sıfatı ve Taraf Ehliyeti

4. Aktif Husumet Ehliyeti: Anlamı ve Hukuki Temeli

5. Vekilin Kendi Adına Takip veya Dava Açması: Sonuç

6. Kamu Düzeni Unsuru: Mahkemece Re’sen Gözetilir

7. Yargıtay Kararları: Dört Temel Emsal

8. Uygulamada Yapılan Hatalar

9. Doğru Prosedür: Kim, Nasıl Takip Açar?

10. Sık Sorulan Sorular

1. Temel İlke: Bir Cümlede Cevap

Kira sözleşmesini malik adına vekaleten imzalayan kişinin, bu sözleşmeden kaynaklanan kira alacağı icra takibini başlatma veya tahliye davası açma hakkı yoktur; bu hak, sözleşmenin tarafı olan malik (müvekkil) ile sınırlıdır.

Kira sözleşmesi vekalet yoluyla imzalandığında, hukuki sonuçlar doğrudan müvekkil (malik) üzerinde doğar. Türk Borçlar Kanunu m. 40 uyarınca, temsilci yetkisi dahilinde üçüncü kişilerle yaptığı işlemlerde hak ve borçlar temsil olunan üzerinde meydana gelir. Vekil bu işlemde yalnızca aracı konumundadır; sözleşmenin tarafı değildir.

Bu ilke, Yargıtay tarafından onlarca yıldır istikrarlı biçimde uygulanmaktadır. 3. Hukuk Dairesi ve 6. Hukuk Dairesi kararlarının yanı sıra 8. Hukuk Dairesi de aynı yönde hükümler kurmuştur. Uygulamada en yaygın hata, sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan kişinin daha sonra “malik ve kiralayan sıfatıyla” dava açmasıdır; mahkemeler bu durumu aktif husumet yokluğu gerekçesiyle davanın reddi ile sonuçlandırmaktadır.

2. Vekaletname ile Kira Sözleşmesi: Hukuki Çerçeve

Türk hukukunda taşınmaz kiralamaları için kanunen geçerlilik şekli öngörülmemiştir; adi yazılı ya da sözlü yapılabilir. Buna karşın kiraya veren sıfatıyla hareket edecek kişinin bu yetkiye sahip olması zorunludur. Malik olmayan ya da malikin açık yetkisi olmayan birinin sözleşme yapması farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Kira sözleşmesi üç farklı şekilde kurulabilir: (a) malikin bizzat taraf olması, (b) malikten noter vekaletnamesiyle yetki alan bir vekilin müvekkil adına sözleşme imzalaması, (c) yetkisiz temsilci (vekaletsiz iş görme — TBK m. 530 vd.). Bu üç durumun hukuki sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.

TBK Temsil Hükümleri — Özet

TBK m. 40 — Yetkili temsilcinin yaptığı işlemler doğrudan temsil olunan (müvekkil) üzerinde hüküm ifade eder.

TBK m. 46 — Temsil yetkisinin sınırını aşan işlemler, müvekkil onaylamadıkça bağlayıcı değildir.

TBK m. 530 — Vekaletsiz iş görme; asıl, işi onaylamadıkça borç altına girmez.

Birinci senaryoda (vekâletle sözleşme) vekil, noter onaylı veya adi yazılı vekaletname kapsamında hareket ederek müvekkil adına sözleşmeyi imzalar. Bu durumda kiraya veren sıfatı vekilin değil, temsil ettiği malikin üzerinde doğar. Vekil, sonradan bu sözleşmeden doğan hakları kendi adına ileri süremez.

3. Kiraya Veren Sıfatı ve Taraf Ehliyeti

Kira sözleşmesinde “kiraya veren” kavramı, TBK m. 299’da tanımlanmış olup kiralananı kullandırma ve teslim borcunu üstlenen taraftır. Vekaleten yapılan sözleşmelerde kiraya veren, sözleşme metninde adı yazılı olan ve vekil tarafından temsil edilen kişidir.

Taraf ehliyeti (HMK m. 50), hak ehliyetine sahip her gerçek ve tüzel kişiye tanınmıştır. Dava ehliyeti ise (HMK m. 51) fiil ehliyetine bağlıdır. Ancak buradaki sorun taraf ya da dava ehliyeti eksikliği değil, daha spesifik bir sorundur: aktif husumet (dava sıfatı) yokluğu. Davayı açan kişinin, dava konusu hukuki ilişkide alacaklı ya da hak sahibi sıfatını taşıması gerekmektedir.

Vekâletle sözleşme imzalayan kişi, sözleşmenin tarafı olmadığından kiraya veren sıfatını kazanmaz. Dolayısıyla kiracıdan kira bedelini talep etme hakkı, tahliye talep etme hakkı ve sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle dava açma hakkı münhasıran kiraya veren (malik/müvekkil) adına doğmaktadır.

4. Aktif Husumet Ehliyeti: Anlamı ve Hukuki Temeli

Aktif husumet (dava sıfatı), bir davayı açabilmek için taşınması gereken hukuki sıfatı ifade eder. Mahkeme, bu sıfatın var olup olmadığını re’sen araştırır; tarafların itirazına bağlı değildir.

Türk medeni yargılama hukukunda “dava sıfatı” (husumet), HMK m. 114/1-d kapsamında dava şartı olarak sayılmamakla birlikte, yerleşik Yargıtay içtihadında esasa ilişkin bir şart olarak değerlendirilmekte ve tarafın davayı açma hakkını kapsayan “maddi hukuk sıfatı” olarak tanımlanmaktadır. Aktif husumet eksikliği halinde mahkeme davanın reddine karar verir.

İcra hukuku açısından ise İİK m. 58 uyarınca takip talebinde alacaklının belirtilmesi zorunludur. Alacaklı, gerçek anlamda alacak hakkına sahip olan kişidir. Kira sözleşmesinden doğan alacağın sahibi kiraya verendir; bu sıfatı taşımayan vekil, alacaklı olarak takip başlatamaz.

5. Vekilin Kendi Adına Takip veya Dava Açması: Hukuki Sonuç

Vekil, kira sözleşmesini imzaladıktan sonra iki farklı şekilde hareket edebilir: (a) müvekkil adına, müvekkilin avukatı sıfatıyla dava açmak (hukuka uygun), (b) kendi adına “malik ve kiralayan sıfatıyla” takip ya da dava açmak (hukuka aykırı).

Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalı durum, vekilin kira sözleşmesini “B vekili A” şeklinde imzalamasından sonra, icra takibinde veya dava dilekçesinde alacaklı ya da davacı olarak yalnızca A’nın gösterilmesidir. Bu durumda, sözleşmenin gerçek tarafı olan B’nin takip veya davadan haberi olmayabilir; icra daireleri çoğu zaman bu eksikliği fark etmez.

İki Farklı Senaryo Karşılaştırması

Durum	Hukuki Değerlendirme	Sonuç
Vekil A, B adına sözleşme imzalar; icra takibini B adına avukat sıfatıyla başlatır	Hukuka uygun. Alacaklı B’dir; vekil sadece temsil etmektedir.	Geçerli takip
Vekil A, B adına sözleşme imzalar; icra takibini kendi adına (alacaklı: A) başlatır veya kendi adına dava açar	Aktif husumet yokluğu. A, kira sözleşmesinin tarafı değildir.	Davanın/takibin reddi

Takibin reddedilmesi halinde alacaklı sıfatıyla gerçek kiraya verenin (malik/müvekkil) yeniden takip başlatması gerekir. Geçen süre kira alacaklarının zamanaşımı bakımından sorun yaratmamakla birlikte (TBK m. 147 — beş yıllık zamanaşımı), gecikmeler ve usul harcı kayıpları söz konusu olabilir.

6. Kamu Düzeni Unsuru: Mahkemece Re’sen Gözetilir

Yargıtay, bu meselenin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve mahkemece tarafların itirazı aranmaksızın, yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilmesi gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.

“Kamu düzenine ilişkinlik” nitelendirmesi, aktif husumet yokluğunun bir dava şartı gibi süre ve itiraz koşuluna bağlı olmaksızın inceleneceği anlamına gelir. Kiracı, vekilin ehliyet eksikliğine ilk oturumda itiraz etmemiş olsa bile mahkeme bunu kendiliğinden değerlendirmek zorundadır.

Bu ilkenin pratik önemi büyüktür: Kiracı, icra takibine itiraz etmemiş; takip kesinleşmiş; ardından mahkemede tahliye talep edilmiş olsa bile, mahkeme aktif husumet yokluğunu tespit ettiğinde tahliye talebini reddetmek zorundadır. Süreci tersine çevirir gibi görünen bu sonuç, Yargıtay tarafından defalarca onaylanmıştır.

7. Yargıtay Kararları: Dört Temel Emsal

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2017/1512 E., 2017/476 K.

Kira sözleşmesi kiraya veren sıfatıyla Nihal Marmara adına vekil tarafından imzalanmıştır. Sözleşmede kiraya veren Nihal Marmara olmakla birlikte icra takibini başlatan ve davayı açan, vekil sıfatındaki kişidir.

“Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Takip yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiraya verene aittir.”

Sonuç: Bozma — aktif husumet yokluğundan davanın reddi gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi — 2017/1731 E., 2017/2345 K. (02.03.2017)

Aynı dönemde, aynı ilkeyi teyit eden ikinci karar. Kiraya veren, sözleşmeyi imzalayan değil; sözleşmenin gerçek tarafı olan kişidir.

“Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Sonuç: Bozma.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — 2009/1579 E., 2010/217 K.

İlkenin daha erken tarihli tescili. 6. Hukuk Dairesi döneminden gelen bu karar, vekilin tahliye davası açamayacağını başka bir boyuttan ele almaktadır: vekil, ne kiraya veren ne de kiracı sıfatını kazandığından tahliye talep etme hakkına sahip değildir.

Aynı doğrultuda: Kira sözleşmesi vekaleten imzalandığında sözleşmenin tarafı müvekkil olur; sözleşmeden doğan icra ve dava hakları münhasıran müvekkile aittir.

Sonuç: Bozma — aktif husumet yokluğu.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi — 2013/17035 E., 2014/9738 K. (15.09.2014)

Kira sözleşmesinin ön sayfasında N.İ. yazılı olmakla birlikte arka sayfada “L.W. vekili N.İ.” şeklinde imzalanması, gerçek kiraya verenin L.W. olduğunu ortaya koymaktadır.

“Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.”

Sonuç: Bozma.

Belirtmek gerekir ki aynı ilke Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/260 E., 2019/1450 K. sayılı kararında da teyit edilmiştir; hukuki kurul değişikliğinden önce 6. Hukuk Dairesi’nin yetki alanında kalan kira uyuşmazlıkları, kapatılmanın ardından 3. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi arasında paylaşılmış; her iki daire de içtihadı devralmıştır.

8. Uygulamada Yapılan Hatalar

Bu kural, uygulamada birkaç tipik hata şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

Hata 1: “Malik ve Kiralayan” Sıfatıyla Dava Açmak

Kira sözleşmesini “X vekili” sıfatıyla imzalayan kişi, dava dilekçesinde kendisini “malik ve kiralayan sıfatıyla” göstererek tahliye davası açmaktadır. Mahkeme dosyayı incelediğinde sözleşme imzasının vekaletname kapsamında atıldığını tespit edip davayı reddeder.

Hata 2: İcra Takibinde Alacaklı Sıfatını Yanlış Göstermek

İcra daireleri, başvuruyu incelerken sözleşme imzasının vekâleten atılıp atılmadığını çoğu zaman araştırmaz. Takip kesinleşse bile mahkeme aşamasında bu eksiklik resen gündeme gelir ve tahliye talebi reddedilebilir. Hatta itirazın iptali davasında da aynı gerekçeyle ret kararı verilebilir.

Hata 3: Sözleşmenin Arka Sayfasını Okumamak

Uygulamada bazı kira sözleşmelerinde ön sayfada müvekkilin adı tek başına yazılmakta, arka sayfadaki imza bölümünde ise “X vekili Y” ifadesi kullanılmaktadır. Yargıtay 6. HD 2013/17035 E. kararında bu durum açıkça ele alınmıştır: arka sayfa imza belgesi esas alınarak asıl kiraya verenin kim olduğu tespit edilmiştir.

Hata 4: İtirazın Kaldırılması / İtirazın İptali Davasını Yanlış Kişinin Açması

Kiracının icra takibine itirazı üzerine itirazın iptali davası (İİK m. 67) ya da itirazın kaldırılması talebi (İİK m. 68 vd.), kira sözleşmesinin gerçek tarafı olan kiraya veren tarafından açılmalıdır. Vekil sıfatındaki kişi bu yola başvurursa aktif husumet yokluğu nedeniyle talepte reddedilecektir.

9. Doğru Prosedür: Kim, Nasıl Takip Açar?

Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişi, müvekkilin avukatı sıfatıyla takip yapabilir veya dava açabilir. Bu durumda alacaklı/davacı müvekkil (malik), takibi/davayı yürüten ise vekil avukat olur.

Uygulamada iki yol mevcuttur. Birinci yol, sözleşmeyi imzalayan kişinin bir avukat tutarak müvekkil adına takip/dava başlatmasıdır. İkinci yol, müvekkilin bizzat kendisinin ya da müvekkile verilen genel vekaletname kapsamındaki avukatın işlemi yürütmesidir.

İcra takibinde takip talebinde (İİK m. 58) alacaklı olarak malik (müvekkil) gösterilmeli; imzalı takip talebi müvekkilin avukatı tarafından icra dairesine sunulmalıdır. Tahliye davalarında ise dava dilekçesinde davacı olarak kiraya verenin adı yazılmalı, dava dilekçesini imzalayan avukatın temsil yetkisi (vekâletname) dosyaya eklenmelidir.

Vekilin yeniden bir avukat aracılığıyla değil, doğrudan müvekkil adına hareket etmesi isteniyorsa, müvekkilin davayı bizzat açması ya da müvekkil tarafından yetkili kılınan bir başka avukattan hukuki yardım alması önerilir. Kira alacağı veya tahliye davalarında teknik süre koşulları (temerrüt ihtarı, bir aylık dava süresi gibi) nedeniyle zaman kaybı ciddi sonuçlar doğurabileceğinden, usul hatasının en kısa sürede tespit edilip düzeltilmesi kritik önem taşır.

Kontrol Listesi: Takip/Dava Öncesi

Kira sözleşmesinin imza bölümünü inceleyin — “X vekili Y” veya yalnızca “Y” ifadesi var mı?

Kiraya veren olarak kimin adının yazıldığını tespit edin.

İcra takip talebi ve dava dilekçesinde alacaklı/davacı olarak gerçek kiraya veren (malik/müvekkil) gösterildiğinden emin olun.

Avukatın temsil yetkisi (vekâletname) dosyaya eklenmiş mi? Vekâletname, malik tarafından avukata verilmiş olmalıdır.

Özellikle tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye (örnek 14 icra yolu) ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi özel yollarda, dava açma sürelerine ilişkin kısıtlar bulunduğundan usul hatası yapılması halinde süre kaybı telafi edilemeyebilir. Temerrüt nedeniyle tahliye icra takibinde de aynı dikkat gerekmektedir.

10. Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişi hiçbir şekilde dava açamaz mı?

Kendi adına, kendi alacaklı olarak dava açamaz. Ancak müvekkilin avukatı sıfatıyla müvekkil adına dava açabilir. Aradaki fark kritiktir: birincisinde davacı vekilin kendisi olur; ikincisinde davacı müvekkil, takip eden ise avukat sıfatındaki vekil olur.

Kiracı, aktif husumet yokluğuna itiraz etmezse mahkeme yine de inceler mi?

Evet. Yargıtay içtihadına göre aktif husumet yokluğu kamu düzenine ilişkindir; mahkeme bunu re’sen, yargılamanın her aşamasında gözetmek zorundadır. Kiracının bu yönde itiraz etmemesi mahkemenin inceleme yükümlülüğünü kaldırmaz.

Vekil, icra takibini başlattıktan sonra müvekkile devredebilir mi?

Takip sırasında alacaklı sıfatının başkasına devri mümkün değildir. Mevcut takibin iptali veya sonuçsuz kalması halinde müvekkil, kendi adına yeni bir takip başlatmalıdır. Bunun için zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Malik, sözleşmeyi bizzat imzalamış olmak zorunda mıdır?

Hayır. Malik adına yetkili vekil tarafından imzalanan kira sözleşmesi geçerlidir; bu durumda hukuki sonuçlar malikin üzerinde doğar. Malikin bizzat sözleşmeye katılması şart değildir. Yalnızca icra takibi ve dava açma hakkı, sözleşmenin tarafı olan malik adına kullanılmalıdır.

Bu kural yalnızca tahliye davası için mi geçerlidir, kira alacağı davası için de uygulanır mı?

Her iki dava türü için de geçerlidir. Kira alacağının tahsili amacıyla açılacak itirazın iptali davası, genel alacak davası ve temerrüt nedeniyle tahliye davası dahil, kira sözleşmesinden doğan tüm davalar yalnızca kiraya veren (müvekkil/malik) tarafından açılabilir.

Vekil avukat sözleşmeyi aynı zamanda bizzat müvekkil adına imzalamışsa ne olur?

Avukat, müvekkiline ait bir taşınmazı kiralamak amacıyla müvekkil adına sözleşme imzalamışsa ve ardından aynı müvekkilin avukatı sıfatıyla icra takibi/dava yürütüyorsa herhangi bir sorun yoktur. Sorun yalnızca avukat veya vekilin kendi adına alacaklı/davacı olarak işlem yapmasında ortaya çıkmaktadır.

Sonuç

Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanması, hukuka tamamen uygun ve son derece yaygın bir uygulamadır. Sorun, sözleşmenin kurulmasında değil; kurulduktan sonra doğan hakların kimin tarafından kullanılacağında ortaya çıkmaktadır.

Yargıtay’ın onlarca yıldır tekrarladığı ilke açıktır: kira sözleşmesinden doğan alacak ve tahliye hakları münhasıran kiraya veren (müvekkil/malik) adına doğar. Bu haklardan kaynaklanan icra takiplerini ve davaları yalnızca kiraya veren açabilir; vekil sözleşmeyi kendi adına bir hak kaynağı olarak kullanamaz. Aksine hareket, aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilecek bir dava veya hükümsüz kalacak bir takip anlamına gelir.

Kamu düzenine ilişkin bu kural, mahkemece re’sen uygulandığından tarafların itirazına bağlı değildir. Dolayısıyla uygulamacıların her dosyada kira sözleşmesinin imza bölümünü dikkatle incelemesi ve takip ile dava taleplerinde alacaklı/davacı sıfatını doğru kişi üzerinde kurması gerekmektedir.

Kira alacağı icra takipleri ve tahliye davaları hakkında daha fazla içerik için kira alacağı icra takibi ve adli tatil konusundaki incelememize de göz atabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

sanalhukuk.org editörü — Yayın tarihi: 2025