- 4721 sayılı TMK’nın “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesi:
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. - Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin (AİHS) eki Birinci Protokolün “Mülkiyetin korunması” başlıklı 1. maddesi:
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.
Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.” şeklindedir. - 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde ise:
“30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
…
Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.( iptal cümle: Anayasa Mah.12.5.2011 Tarih ve 2009/31 E. 2011/77 K. s.k.)
Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz.
Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar.” düzenlenmesine yer verilmiş olup, aynı Kanun’un 20. maddesinin ilgili kısımları ise;
“Tapu kayıtları ile diğer belgelerin kapsadığı yeri tayinde;
A) Kayıt ve belgeler, harita, plan ve krokiye dayanmakta ve bunların yerlerine uygulanması mümkün bulunmakta ise, harita, plan ve krokideki sınırlara itibar olunur.
B) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tespit yapılır.
C) Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar, değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise, bunlarda gösterilen miktara itibar olunur. Ancak değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve konumları itibariyle belli bir yeri kapsıyorsa, tespit o sınır esas alınarak yapılır…” şeklindedir. - Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve kanunlarla iç hukuk yönünden, gerekse AİHS ve ek protokolleri ile uluslararası hukuk yönünden kabul edilmiş temel haklardandır. Kişiye bir eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan aynî hak, mülkiyet hakkıdır. Aynî haklar, eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan ve bu nedenle herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Bu nedenle bir eşyanın maliki, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde o eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip kılınmıştır (TMK m.683/1).
- Bunların yanında mülkiyet hakkı, kamu yararının bulunduğu hâllerde sınırlandırılabilir ya da tamamen kaldırılabilir. Ancak bu sınırlandırma ya da kaldırma gerçekleştirilirken Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM)’nin 30.05.2006 tarihli ve 1262/02 sayılı kararında ifade edildiği üzere “…bir kişiyi mülkünden yoksun bırakan bir önlemin…” “…kamu yararına meşru bir amaç gütmesi gerektiği…” bu önlem alınırken “başvurulan yollar ve gerçekleştirilmesi amaçlanan hedef arasında makul bir denge olması gerektiği…” kişinin “…kişisel ve haddinden fazla yük taşımak zorunda kalması halinde gerekli dengenin kurulamayacağı…” açıktır. Bir başka ifadeyle kamu yararı ile mülkiyet hakkından kısmen veya tamamen yoksun bırakılan kişinin menfaati arasında makul, kabul edilebilir, hak ve adalet dengesini sağlayacak bir oranın kurulması asıldır.
- Mülkiyet kavramının farklı hukuk sistemlerinde farklı şekilde ele alınmasının yanı sıra zaman içinde içeriği de değişiklere uğramıştır. 19. yüzyıla kadar mutlak ve sınırsız bir hak olarak kabul edilen mülkiyet hakkı, günümüzde değişmiş ve mülkiyet hakkı malikine toplum yararına bazı ödevler ve görevler yükleyen sosyal bir hak olarak görülmeye başlanmıştır. Mülkiyet hakkının sadece bir hak değil, aynı zamanda topluma karşı bir ödev olduğu anlayışı yaygınlaşmıştır. (1)
- Osmanlı Devleti döneminde mülkiyet sistemi günümüzdekinden farklı olup, İslâm hukukunun mülkiyet esasları kabul edilmiştir. Bugünkü Türk hukukunun aksine İslâm hukukuna göre bir nesnenin ayn’ı ve menfaati farklı kişilere ait olabileceği kabul edildiğinden özellikle Osmanlı toprak sisteminde tek bir mülkiyet anlayışından söz etmek mümkün olmayıp, araziler mülk, vakıf, metruk, mevat ve mirî arazi olmak üzere çeşitli kısımlara ayrılmaktaydı. Toprağın büyük bir kısmı kuru mülkiyeti (rekabesi) Devlete ait olup yaralanma hakkı (intifa hakkı) belli bir bedel karşılığında süresiz olarak kişilere tevfiz olunan miri arazi (Arazi Kanunanmesi m. 3) niteliğinde olup mutasarrıfına geniş yetkiler tanıyan tımar sistemi uygulaması yaygın olarak bulunmaktaydı.
- Cumhuriyetin kurulmasından sonra 17.02.1926 tarihinde kabul edilen 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi taşınmaz mülkiyeti konusunda önemli yenilikler getirmiş, tapuda kayıtlı olan ya da olmayan taşınmazların zilyetleri adına tesciline imkan tanınmıştır (TKM m. 639) . 1934 yılında çıkarılan Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu ile de miri arazinin zilyetleri adına tesciline olanak sağlanmıştır. Ayrıca 766 sayılı Tapulama Kanunu ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu mutasarrıfların zilyetliğinde bulunan taşınmazların bu kişiler adına tespit ve tescil edilmesini öngörmüştür.
- 766 sayılı Tapulama Kanunu’nun 33. maddesine göre zilyetliğin tasdikli irade suretleri ve fermanlar, muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senedi, kayıtları bulunmayan tapu ve mülga Hazine-i hassa senedi veya muvakkat tasarruf ilmühaberi, gayri musaddak tapu yoklama kayıtları, mülkname, muhasebatı atıka kalemi kayıtları, mübayaa istihkam ve ihbar ücretleri gibi belgelere dayandırılması halinde miktar sınırlaması gözetilmeksizin zilyetler adına tescili öngörmektedir. Benzer bir hüküm de 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesinde yer almıştır. Bununla birlikte kadastro uygulaması geç başladığından ve uzun süre aldığından kadastronun geçmediği alanlarda kişilerin sahip olduğu tapu belgeleri; genellikle harita, plan ve krokiye dayanmayan ve sabit sınırları göstermeyen belgelerdir (2 ).
Kayıt ve belgelerin kapsamının tayini
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun “Kayıt ve belgelerin kapsamını tayin” başlıklı 20. maddesinin A fıkrasında; kadastro uygulaması yapılırken tapu kayıtları ile diğer belgelerin kapsadığı yerin tayini kayıt ve belgelere, harita, plan ve krokiye dayanmakta; bunların yerlerine uygulanması mümkün ise harita, plan ve krokideki sınırlara itibar olunacağı ancak harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tespit yapılacağı hükmü getirilmiştir. Aynı maddenin C fıkrasında ise harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar; değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikte ise bunlarda gösterilen miktara itibar olunacağı ancak değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınırlardaki taşınmaz malların kayıtları, fizik yapıları ve konumları itibarıyla belli bir yeri kapsıyorsa tespitin o sınır esas alınarak yapılacağı hükmü yer almaktadır.
- Yapılan bu kadastro faaliyeti ile amaçlanan taşınmaz malların sınırlarının ve hukuki durumlarının belirlenerek tapu sicilinin oluşturulmasıdır. Nitekim 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 1. maddesinde “Bu Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi veya harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekansal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır” şeklinde ifade edilmiştir.
- Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki mevcut hakları göstermek, bunların tesis ve devirlerini sağlamak için tutulan resmî bir sicildir. 4721 sayılı TMK’nın 997 ve devamı maddelerinde düzenlenen tapu sicili, ana ve yardımcı sicillerden oluşan ve çeşitli defter ile belgeleri kapsayan bir bütündür. Zirâ, tapu sicilinin en önemli unsuru tapu kütüğü olmakla birlikte tek başına kütük kaydının bir taşınmazın geometrik ve hukuki durumunu göstermeye yeterli olduğu söylenemez. Bu anlamda devletin yetkili kıldığı memurlar tarafından tutulan defter, belge ve planlar; taşınmazın malikini, taşınmazı takyit eden sınırlı ayni hakları, konumunu, yüzölçümünü, miktarını, türünü ve şeklini, yine varsa taşınmazla ilgili bazı şahsi haklar ile devir ve temlik hakkı üzerindeki kısıtlamaları da gösterir.
- Kural olarak taşınmazlar üzerindeki ayni haklar tescille kazanılır (TMK m. 705/1). Tescil, tapu kütüğünde ayni hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki ayni hakları gösterebilmesi için öncelikle taşınmazın tapu siciline kaydı gerekmektedir. Çünkü TMK’nın 1000/1. maddesinde, her taşınmaza kütükte bir sayfa açılacağı belirtilerek, tapu sicilinin oluşturulmasında “ayni sistem” adı verilen sistem kabul edilmiştir. Bu sistemi kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulama imkânı bulunmadığından ülke topraklarının kadastrosunun yapılması, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların çap kaydının oluşturularak tapulanması çok önemlidir.
- Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan öteki unsur da topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiştir.
- Tapu sicilinin tutulmasından devletin sorumluluğu 4721 sayılı TMK’nın “III. Tapu idareleri 2. Sorumluluk” başlığı altında 1007. maddede düzenlenmiştir. 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi ” Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. ” hükmünü taşımaktadır. - Tapu sicili kayıtlarının gerçek hak ve hukuki duruma uygun tutulması gerekir. İşte devletin denetimi ve gözetimi adına tutulan tapu sicilindeki kayıtlarının doğruluğuna güvenen kişilerin bu yüzden uğradığı zararların tazmini, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan devletin sorumluluğuyla sağlanır.
- Devlet tarafından verilen, doğru esasa ve geçerli kayda dayalı mülkiyet hakkına değer verileceği kuşkusuzdur. Aksi düşünce tarzının, devletin verdiği tapunun geçersizliğini ileri sürerek hiçbir karşılık ödemeksizin iptalinin istenmesi, zamanında geçerli bir şekilde ve kayda dayalı olarak oluşturulan mülkiyet hakkı ile bağdaşmayacağı gibi kamu vicdanını yaralaması yanında hukuk devleti ilkesini de zedeleyen bir tutum oluşturacaktır.
- Devletin tapu sicilini çok düzgün tutması ve taşınmazların durumunu tespit ve tescil bakımından gerekli düzenlemelerin yapılarak açık hale getirilmesi konusuna büyük önem verilmiş, bu sicillerin devlet memurlarınca tutulmasından ileri gelecek bütün zararlardan dolayı vatandaşlara karşı fer’i değil, aynen İsviçre’de olduğu gibi asli bir sorumluluk yüklenmiştir (Velidedeoğlu, H.V./ Esmer, G.: Gayrimenkul Tasarrufları, İstanbul 1969, s. 512 vd; Akipek, J.: Eşya Hukuku, Ankara 1972, s. 303).
- Devletin sorumluluğundan söz edebilmek için, tapu sicilinin tutulmasında sicil görevlisinin hukuka aykırı bir işleminin ve bununla zararlı sonuç arasında nedensellik bağının varlığı gerekmekle birlikte, eylemin kusura dayanıp dayanmamasının bir önemi yoktur. Eş söyleyişle, Devletin sorumluluğu, kusursuz bir sorumluluktur. Diğer bir anlatımla Devletin “tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğuna” ilişkin olarak, kusursuz sorumluluk/ağırlaştırılmış sebep/ağırlaştırılmış objektif sorumluluk/ tehlike sorumluluğa ilişkin kurallar uygulanır.
- İdare illiyet bağının kesildiğini ispat etmediği sürece sorumluluktan kurtulamaz. İlliyet bağının kesilebilmesi için zarar görenin ağır kusurunun bulunması veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesebilecek nitelikte ağır kusurunun olması veya hakkında zarar doğuran sonucun meydana gelmesinde öngörülemeyen hâlin bulunması gerekir. Yine tapu görevlisine rücu edilebilmesi, tapu görevlisinin kusurunun varlığı hâlinde mümkündür.
- Aynı hususlar Hukuk Genel Kurulu (HGK)nun 09.05.2007 tarihli ve 2007/4-212 E., 2007/261 K. sayılı, 06.06.2018 tarihli ve 2017/5-22 E., 2018/1168 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
Kaynaklar :
- Şimsek, S.: Türk Hukukunda ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde Mülkiyet Hakkı, Maliye Bakanlığı Strateji Geliştirme Başkanlığı Yayın No: 2011/413, Ankara 2011, s. 1-2
- Anayasa Mahkemesi, Mustafa Ateşoğlu ve diğerleri, B. No: 2013/1178, 5/11/2015, § 56