Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (2026 Güncel Rehber)

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi nasıl yapılır? TBK m. 352 ve İİK m. 269’a göre temerrüt, ihtar, icra takibi, arabuluculuk, dilekçe örnekleri ve Yargıtay kararlarıyla 2026 güncel rehber.

Makale İçeriği

Kira Bedeli Ödenmemesi Nedir?
Yasal Dayanaklar ve Genel Şartlar
Tahliye Prosedürü: İhtar, İcra Takibi ve Dava Süreci
İhtarname Örnekleri ve Unsurları
Tahliye Dava Dilekçesi Örnekleri
Yargıtay Kararları ve Emsaller
Sıkça Sorulan Sorular

Kira Bedeli Ödenmemesi Nedir?

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının sözleşmede belirtilen tarihte kira bedelini ödememesi durumudur. Bu durumda kiracı temerrüde düşer ve kiraya veren, TBK m. 315 ve m. 352/1 uyarınca tahliye hakkını kullanabilir.
Kira borcu, aksi kararlaştırılmadıkça, her ayın sonunda muaccel hale gelir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa tahliye süreci başlatılabilir.

📘 Kaynak:
Ödenmeyen Kira Bedeli İcra Takibi – Asıl alacak 30 gün içinde ödenirse tahliye kararı verilebilir.

Yasal Dayanaklar ve Genel Şartlar

🔹 TBK m. 352/1

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren 30 günlük ihtar süresi vererek sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

🔹 İİK m. 269 ve devamı

İcra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye mümkündür. Kiracıya gönderilen tahliye emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi istenir.

🔹 Arabuluculuk (2024 sonrası zorunlu)

Tahliye davası öncesinde zorunlu arabuluculuk uygulanır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

📘 Kaynaklar:

Tahliye Prosedürü: İhtar, İcra Takibi ve Dava Süreci

1. Noter İhtarname

Kiraya veren, kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi için noter ihtarı gönderir.
İhtarname, ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğini ve tahliye isteneceğini belirtmelidir.

2. İcra Takibi (İİK m. 269)

İcra dairesinden tahliye emri çıkarılır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez veya 30 gün içinde borcu ödemezse tahliye kararı verilebilir.

3. Dava Süreci

Kiracı itiraz ederse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açar. Süreç 6-12 ay sürebilir. Deliller: kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtar tebliği.

📘 Kaynaklar:

İhtarname Örnekleri ve Unsurları

Bir ihtarnamede mutlaka bulunması gereken unsurlar:

Taraf bilgileri (kiracı – kiraya veren)
Ödenmeyen kira dönemi ve miktarı
30 günlük ödeme süresi
“Ödenmezse sözleşme feshedilecek ve tahliye istenecek” ibaresi

Kaynaklar:

Tahliye Dava Dilekçesi Örnekleri

Tahliye davası dilekçesinde bulunması gereken unsurlar:

Taraf bilgileri
Kira sözleşmesinin tarih ve süresi
Ödenmeyen kira dönemleri
İhtarname tarihi
Tahliye talebi
Ekler: sözleşme, dekont, tebligat

Kaynaklar:

Yargıtay Kararları ve Emsaller

Yargıtay içtihatları, tahliye davalarının yönünü belirleyen en önemli kaynaklardır:

Yargıtay 6. HD, 2016/4457 E.: PTT ile yapılan kira ödemesi tahliyeyi engeller.
🔗 Karar Linki
Yargıtay: Kira bedeli aylık ödenecekse ama tarih belirtilmemişse ay sonunda muaccel olur.
🔗 Karar Linki
Yargıtay 6. HD: Kiracının erken tahliyesinde 3 aylık makul süre bedeli sorumluluğu vardır (TBK 325).
🔗 Karar Linki
Yargıtay (TBK 352/2): İki haklı ihtar davası için malik önceden bildirim yapmalıdır.
🔗 Karar Linki
Yargıtay: Ceza veya muacceliyet şartları geçersizdir; 30 günlük süre uygulanır.
🔗 Karar Linki
Tüm Yargıtay Kararları Arşivi:
🔗 Kira Bedeli Ödenmemesi Etiketi – Tüm Kararlar

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı 30 gün içinde kira bedelini öderse tahliye olur mu?
➡ Hayır. Kiracı, 30 gün içinde asıl kira borcunu öderse tahliye kararı verilemez.

İki haklı ihtar nedir?
➡ Kiracının kira bedelini iki kez ödememesi üzerine gönderilen iki ayrı ihtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).

Kira bedeli yan giderlerle birlikte mi hesaplanır?
➡ Evet. Aidat, vergi ve benzeri yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt sebebidir.

Tahliye davası ne kadar sürer?
➡ Ortalama 6-12 ay arası sürer; arabuluculuk süreci hariçtir.

Arabuluculukta anlaşma olmazsa ne olur?
➡ Anlaşma sağlanamazsa, tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Sonuç

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci, TBK ve İİK hükümlerine dayanır ve hem noter ihtarı hem de icra takibi aşamalarını kapsar.
Yargıtay kararları, 30 günlük ödeme süresi, ihtarın şekli ve delillerin tamlığı konularında belirleyicidir.

Kira hukukunda her somut olayın farklı olması nedeniyle, sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi önerilir.

Hazırlayan: sanalhukuk.org
Güncelleme: Ocak 2026
Kaynak: Sanal Hukuk Kira Hukuku Arşivi