Arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devri temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur.

Arsa sahibi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devri temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur.

• ÖZET:
• ➡️ Taşınmaz satışını içeren sözleşmeler resmi şekilde yapılması halinde geçerlidir. Ancak arsa sahibi ile kat karşılığı inşat sözleşmesi yapan yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devrettiği için bu devir temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur (TBK 184).
• ➡️ Yükleniciden bu şekilde yer edinen 3. kişinin açtığı davalarda öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
• ➡️ 3. kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
• ➡️ Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.
• ➡️ Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
• ➡️ Somut olayda davacı vekilinin dava dilekçesinde tapu iptali tescil olmazsa bedelini talep ettiği, 14.04.2015 tarihli dilekçesinde bedel talebinden vazgeçerek tapu iptali talibinde bulunduğu, 28.07.2017 tarihli dilekçesinde ise kat irtifakının dava açılmasından sonra düzenlenmesi ve tescilini istediği bağımsız bölümün yeni oluşuma göre B blokta yer alması nedeniyle talebini açıklayıp belirli hale getirdiği anlaşılmaktadır. Her iki dilekçenin de ıslah dilekçesi olarak kabulü mümkün değildir.
• ➡️ Bu nedenle mahkemenin gerekçesinde isabet bulunmamaktadır. Mahkemece öncelikle taşınmazda kat irtifakı düzenlenirken numarataj değişikliği ve sonucuna göre, A ve B blokların fiilen ve tapu kaydına göre yerlerinde değişiklik olup olmadığı belirlendikten sonra, davacının sözleşmesine göre satın aldığı bağımsız bölümün hangisi olduğunun belirlenerek tescilini talep ettiği dairenin sözleşmeyle satın aldığı daire olduğunun tespit edilmesi halinde davacıya taşınmazın tapu maliki hakkında ayrıca dava açıp bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler arasında olup olmadığı, yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra, tapu iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi eksik iş varsa bu işlerin bedeli, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemeler, eksik iş bedeli mahallinde yapılacak keşif sonrası bilirkişi raporu ile belirlenip ifa kapsamında eksik bedelleri depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından sonucuna uygun karar verilmelidir.

Karar İçeriği

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi         

2020/1516 E.  ,  2021/485 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi


Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Dava, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesi davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı vekili, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince … ili … ilçesi 3790 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilecek binada yükleniciye kalacak olan B Blok 4.Kat 8 numaralı dairenin, davacı ile yüklenici … arasında yapılan 31.05.2004 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satışının vaad edildiğini, davacının bedelini nakden ve tamamen ödediğini, davalı yüklenicinin sorumluluklarından kurtulmak için … isimli kişiye devir yaptığını, arsa sahiplerinin de hisselerini davalı …’a devrettiklerini, bu nedenle öncelikle B blokta bulunan 8 nolu dairenin müvekkili adına tesciline, mümkün olmaması halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 14.04.2015 tarihli dilekçe ile dava konusu bağımsız bölüme tekabül eden arsa payının davacı adına tescilini istemiş, 27.09.2019 tarihli dilekçe ile dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan 3 numaralı binada (fiilen B olarak bilinmesine rağmen, tapu kaydına göre A Blok) 4. Kat 8 numaralı daireye tekabül eden arsa payının davacı adına tescilini talep etmiştir.Davalılar davaya cevap vermemiştir.Mahkemece, “davacı vekilinin beyan dilekçesinde satış sözleşmesinde belirtilen B Blok 4. Kattaki taşınmazı değil, A Blok 4. Kattaki taşınmazın devrini talep ettiğini bildirdiği, bozmadan sonra ıslah şeklinde neticei talebini genişletemeyeceği bir an için bu husus gözetilmese dahi dava konusu taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişi adına devir edildiği, bu kişinin “dahili davalı” olarak dosyaya eklenmesinin mümkün olmadığı, kişi aleyhine birleştirme talepli ayrı bir dava ikame edilerek husumetin yöneltilmesi gerektiği, davacı vekilince buna ilişkin süre talebinde bulunulmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.Taşınmaz satışını içeren sözleşmeler resmi şekilde yapılması halinde geçerlidir. Ancak arsa sahibi ile kat karşılığı inşat sözleşmesi yapan yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devrettiği için bu devir temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur (TBK 184). Yükleniciden bu şekilde yer edinen 3. kişinin açtığı davalarda öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
3. kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.Somut olayda davacı vekilinin dava dilekçesinde tapu iptali tescil olmazsa bedelini talep ettiği, 14.04.2015 tarihli dilekçesinde bedel talebinden vazgeçerek tapu iptali talibinde bulunduğu, 28.07.2017 tarihli dilekçesinde ise kat irtifakının dava açılmasından sonra düzenlenmesi ve tescilini istediği bağımsız bölümün yeni oluşuma göre B blokta yer alması nedeniyle talebini açıklayıp belirli hale getirdiği anlaşılmaktadır. Her iki dilekçenin de ıslah dilekçesi olarak kabulü mümkün değildir. Bu nedenle mahkemenin gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.Mahkemece öncelikle taşınmazda kat irtifakı düzenlenirken numarataj değişikliği ve sonucuna göre, A ve B blokların fiilen ve tapu kaydına göre yerlerinde değişiklik olup olmadığı belirlendikten sonra, davacının sözleşmesine göre satın aldığı bağımsız bölümün hangisi olduğunun belirlenerek tescilini talep ettiği dairenin sözleşmeyle satın aldığı daire olduğunun tespit edilmesi halinde davacıya taşınmazın tapu maliki hakkında ayrıca dava açıp bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler arasında olup olmadığı, yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra, tapu iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi eksik iş varsa bu işlerin bedeli, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemeler, eksik iş bedeli mahallinde yapılacak keşif sonrası bilirkişi raporu ile belirlenip ifa kapsamında eksik bedelleri depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından sonucuna uygun karar verilmelidir.SONUÇ: Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 24.02.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi