Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan yapılarda arsa payı mı yoksa metrekare mi dikkate alınır?

• Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan yapılarda arsa payı mı yoksa metrekare mi dikkate alınır?

• ÖZET:

• Dava; sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
• Kentsel dönüşüm; zaman içinde yıpranan, eskiyen, atıl kalan ve şehrin dokusuna uygun düşmeyen yapıların bulunduğu alanların sosyal ve ekonomik nedenler göz önüne alınarak ıslah edilmesi, değiştirilmesi ve yenilenmesi uygulamasıdır.
• Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin temel mevzuat haline gelen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunu’nun amacı , aynı Kanununun 1. maddesinde açıkça ifade edilmiş olup; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun , sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme , tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
• 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; bir taşınmaz üzerindeki riskli yapının yıkılması durumunda söz konusu taşınmaz arsa haline gelir. Ayrıca arsa haline gelen bu taşınmazda önceden kurulmuş olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti , Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.
• Riskli yapının yıkılması ile birlikte arsa haline gelen taşınmaz hakkında, yapı maliklerinin yüklenicilerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaları mümkündür.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapımı işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşme olarak tanımlanabilir.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenilirken mülkiyet hakkının korunması temel amaç edinilmelidir. Kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma imkanı tanıyan ayni bir hak niteliğinde olan mülkiyet hakkı, sahibine en geniş kapsamlı yetkileri verir.Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan kanunlarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanunla değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
• Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir.
• Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir.
• Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.
• Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.
• Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
• Sebepsiz zenginleşme kurumunun amacı, haksız değer kaymalarının önlenmesi olup, tam bir eski hale getirme özelliği taşımaktadır.
• Somut olayda; yapı maliki tarafların, ana taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında yıktırarak yeniden inşa edilmek üzere dava dışı yüklenici ile anlaştıkları, bu kapsamda taraflar ile dava dışı yüklenici arasında 02/04/2014 tarih ve 07745 yevmiye numaralı ” düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ” imzalandığı; sözleşmenin 5. maddesine göre, toplam 18 daire yapılacağı, bunun 6 sının müteahhite, kalan 12 dairenin ise daire sahiplerine verileceği, herkesin oturduğu dairenin yerini alacağı, en üst kat 4 daire ile onun altındaki ön tarafa bakan 2 dairenin ise müteahhitin olacağı ; 6. maddesinde ise, katlardaki daire paylaşımlarının eşite yakın metrekarelerde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacılar, binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesiyle birlikte, bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme neticesi doğuracak şekilde açık bir eşitsizlik meydana geldiği , dairelerin gerek oda sayısı, gerekse metrekare ve diğer unsurlar yönünden birbirinden farklı olduğu, bunun sonucunda dairelerin orantısız olarak değerlendiği, davalıların kendileri aleyhine sebepsiz zenginleştikleri iddiasında bulunmuş; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hangi dairede ne miktarda sebepsiz değer artışının meydana geldiğinin tespit edilebileceğini belirterek, bu hususta bilirkişi ve keşif deliline dayanmışlardır. Buna rağmen, İlk Derece Mahkemesince; taraf delilleri değerlendirilmeksizin, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.
• Davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunun irdelenmesi özel ve teknik bir bilgiyi gerektirmektedir.
• Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar vermelidir. (HMK m. 266 )
• Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; taraflar ve dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye ait mimari proje , tapu kayıtları dikkate alınarak, üç kişilik konusunda uzman bilirkişi heyeti refakatinde, taşınmaz mahallinde keşif icra edilip, tarafların arsa payları ve taraflara ait bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarihteki değerleri de gözetilerek , davalıların sebepsiz zenginleşip zenginleşmedikleri hususunda, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmak suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi         

2018/4855 E.  ,  2019/8655 K.